黃敏碩 寶鉅證券董事及集團首席投資總監

受美國加息及疫情持續雙重打擊，早前部分收租股發出盈警，主因其未變現投資物業重估虧損，或會超過同期的基礎淨利潤，拖累上半年錄得股東應佔虧損。事實上以收租或發展商業物業項目為主的企業，近年會因租金下跌，拉動預期回報率(Cap Rate) 上升，以至商廈估值下調，出現重估虧損。業內人士指出，現時商業物業估值會用上投資法，以預期回報率作評估，故面對投資成本和財務成本變化，會影響預期回報率。

商廈估值降不利收租股

隨着利率上升，業主借貸成本增加，期望回報亦因而上升，在投資回報率上升，但租金維持不變的情況下，商業物業估值難免下調。由於本地仍未通關，很多負責企業搬遷或擴充的高層未能到港，加上商廈未來供應龐大，尖沙咀、中環和東九龍地區會有項目陸續落成，預計未來五年會出現供過於求，即使疫情過去租金依然受壓或下調。

在此情況下揀選分派收益穩定的REITs會較划算，置富產業信託 (0778) 日前公布上半年錄得收益8.68億元，按年跌4.1% ，期內每基金單位分派23.05仙，同比下跌7.7%，惟集團提早恢復派息比率至100%，加上落實以約5.01億元，收購新加坡高文之星零售物業，以及上季收入明顯反彈，帶動基金價格上揚。事實上集團重新調高派息比率，加上上半年續租租金的負增長，能收窄至單位數字，且已能更新55%在今年到期的租約，截至6月底的出租率為93.9% ，屬健康水平。此外，集團旗下+WOO嘉湖二期，正進行約3億元的資產增值工程，該項目會分3期進行，期望可獲租戶提前續租，以降低工程期間停租的影響。

此外在防疫措施朝向寬鬆，市場憧憬零售前景情況可逐步維穩，最壞的時間可能已過去，下半年續租租金或呈微升。另受到消費券計劃推出帶動，本地消費自今年次季以來開始改善，預計集團向租戶提供的租金優惠將減少，帶動其租戶銷售業績，將在下半年逐步改善，續租租金減幅可繼續收窄，甚至會輕微加租。

另一方面，集團今年約有四成租約到期，當中有55%已於上半年續租或重新放租，剩下45%將在下半年處理。倘集團能採取靈活的租賃策略，使下半年將到期續租的樓面面積能悉數完成，以保持高出租率，集團今明兩年可保持100%派息比率，中線前景仍然看俏，屬穩中求進選擇。

(筆者為證監會持牌人士，本人及其關連人士未持有報告內所推介證券的任何及相關權益。)