新地挾萬伙闖關濕地緩衝區

規模逼沙田第一城 潭尾北面地皮借建方艙

為增加房屋供應，政府近年放寬在濕地緩衝區的建屋限制，有發展商再以「造城計劃」闖關。新地近日向城規會申請在錦田潭尾一帶建屋，涉及樓面約400萬方呎，興建36幢10至29層高住宅，提供多達9,940伙，規模直逼沙田第一城(10,642伙)，為新地近年單位數量最多的單一項目，也是香港多年來罕見的大型項目，預計最早2026至2027年逐步落成。因應項目位處濕地緩衝區內，發展商主動於西北面開闢一個約2.8公頃(約30萬方呎)的人工濕地，以求減少闖關壓力。◆香港文匯報記者 顏倫樂

新地多個大型住宅項目陸續踏入收成期，繼近年完成西貢十四鄉大型項目(約9,700伙)的補地價後，近日提出在錦田潭尾「造城」。該項目所在位置在集團同系PARK YOHO的西北面，鄰近未來北環線凹頭站。整個地盤面積約211萬方呎，分成三個部分，北面125萬方呎地盤在2017年曾獲城規會批准做大型特賣場(OUTLET)，由新地全資擁有，近月曾臨時用作方艙醫院。中間部分現為冠珍醬油廠廠房。而南面亦為新地持有，2016年曾獲批發展一個提供700個房間的酒店。

冠珍醬園地盤南面重置

新地近期與醬園東主達成共識，冠珍醬園將重置到地盤南面，新地會協助興建一個面積約29.56萬方呎廠房，取而代之是北面與中間的地盤交由新地持有並發展住宅。日前新地亦正式向城規會提出改劃土地申請，以發展綜合項目。

樓面400萬呎 建9940伙

申請文件顯示，項目擬議地積比率介乎2.2倍至2.5倍，可建樓面約400萬方呎，其中住宅涉及36幢，樓高10至29層，梯級式建築，靠近濕地的樓層較矮，共提供單位9,940伙，平均面積約400方呎，預計居住25,850人。

因應重置醬園，整個項目會首先發展業權簡單的北面地盤，提供6,825伙。待重置醬園到南面地盤後，中間地盤才會正式發展，而中間地盤計劃提供3,115伙。若城規會程序順利，發展商估計項目最快2026、2027年開始陸續落成。

以項目9,940伙供應量計，是新地近年最大的單一地盤，也是香港近年罕見的大型項目。要數本港供應量最多的私人屋苑，從1991年開始落成第一期的天水圍嘉湖山莊居首，提供15,880伙。其次為樓齡逾50年的美孚新邨，提供13,149伙，同時為樓宇數目最多私人屋苑，共有99座。至於1977年至1987年落成的太古城，61幢大廈提供12,698伙，排名第三。

設社區設施 配置小學

至於項目非住用樓面約15萬方呎，包括約7.3萬方呎商業樓面。值得留意是，商業樓面大部分在較後遲發展的中間部分，接近6.5萬方呎，最先發展的北面部分，商業樓面僅8,000方呎，估計日後部分生活所需暫時要到附近採購。另外，地盤會有3幢樓宇用作會所，東北面亦有3幢建築物用作社區用途，發展長者鄰舍中心、安老院、長者日間護理中心及幼兒中心。此外，醬園旁邊預留約6.67萬方呎土地作小學用途，新地完成平整後會交還予政府。

問到早前借出土地作方艙醫院，是否為今次申請「鋪路」，新地策劃總監劉志遠表示，項目單是環境評估已做了數年，有土地早年曾獲批發展特賣場及酒店，只是後來並未推進。他強調，今次發展與借地作方艙沒有關係，只是因應北環線的發展及北部都會區的概念，加上新田科技城將創造14.8萬個創科職位，認為該一帶需要更多住宅發展，地皮應能釋放更大發展潛力。

建造30萬呎緩衝濕地

值得留意是，項目所處位置在「濕地緩衝區」，旁邊即為濕地範圍，料會引起不少環團反對。為減少「闖關」阻力，並讓項目發揮濕地緩衝的作用，新地今次主動在地盤的西北面、面向錦田河及鄰近荒廢池塘的地方，建造一個面積2.8公頃(約30萬方呎)的人工濕地。

此外，樓宇之間亦有合適間距，設有多條通風廊。事實上，過去新地已於附近的PARK YOHO嘗試結合濕地保育與住宅發展，將50萬方呎荒廢農地改濕地。問到為何今次潭尾項目的濕地面積較細，新地解釋當時PARK YOHO的濕地有其歷史原因，可以進行「修復」，與今次潭尾項目於荒地重塑一個全新濕地的情況不同。