張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

享有「亞洲樓王」之稱的MountNicholson分三期發展，共有48伙分層及19幢洋房，分配予分層單位的車位則有76個，平均每戶有1.5個。發展商早前招標售出多個車位，據聞每個底價最少八百八十萬元，結果第73號、75號和76號車位以約三千五百萬元成交，折合每個以一千一百八十八萬元成交，成為全城最貴停車場，引來城中各界一片熱話。

對於這些約千萬元成交的車位價值，筆者認為合理。如以已知的17宗成交，其平均售價約991.6萬元；又以規劃標準的車位面積12.5平方米（134.55平方呎），則平均呎價達73,700元/平方呎，相比住宅現時呎價約130,000元/平方呎，則仍然合算。現時該分層單位的業主全是城中的內地與香港富豪，多數來自現在最賺錢的行業企業老闆，不少需要乘車穿梭內地和港澳三地，私隱度高且方便出入的豪宅發展區內的停車場自然是必需品。況且車位價值還佔上住宅售價不多於百分之八，實屬合理比例。不過各位讀者豪宅停車場屬於特別市場，這同一般市民的私人停車位是兩回事。

於市民消費層面，私家車是奢侈品，每每隨着經濟起伏去調節供需情形。如2019至2020年間，香港飽受社會事件和新冠肺炎疫情衝擊，經濟情形出現嚴重下滑，市民對汽車需求減少，也衝擊着私人停車場市場。車位屬非住宅分類，去年底政府取消非住宅的從價印花稅，又加上今年首季起本地經濟因疫情受控開始強力反彈，2021年起本地停車位市場開始顯示回升。

根據土地註冊處統計，首5個月純車位的成交註冊量合共有4,421宗，較去年下半年的3,956宗高出約12%，並創自2018年上半年後的3年新高。若單看5月份，5月車位註冊量1,061宗，較四月急升18%。截至本月十八日，車位成交已暫錄524宗，保持強勁復甦勢頭。

如果參考本地車輛登記和泊車位數目，不難同意私家車車位是屬於中長線值得投資工具。根據運輸署統計，2020年底私家車登記數目及泊車位分別是626,445個和688,040個，比例是1.10，而2010年時的比例為1.38，實是相差頗大。原因非常簡單，11年內車輛登記增加37%，但是泊車位只有8.8%上升，實遠遠低於市場需求。

本小宜以私人車位入手

歷史紀錄亦告訴大家，車位投資是樓市復原最快的種類，因為取其總價不高、管理簡單、持貨間成本最低、沒有回收資產困惑、租約管理容易、成交程序簡單又省成本等等。根據筆者多年房產經驗，說明購買私人停車位注意事項。

首先是決定投資車位種類。車位可分為私家車、電單車、貨車車位及貨櫃車車位。如果小型投資者，應只選定私人車位，因為總類較多且市場資料較充足。對於私人車位再劃為獨立車位及合住宅契車位，兩者按揭成數和利息不同。現行按揭條例是獨立車位只可按5成而合住宅契可依住宅按揭成數合計，且獨立車位按揭利息高於合契住宅車位，同樣要進行壓力測試。

投資前應作實地視察

投資車位必須做好研究和實地視察。必須充分了解當區和該屋苑停車場供求情況，屋苑停車場要留意住宅與車位比例，如果為5:1或以上，代表需求大，將來升值潛力好。車位必須經過實地視察驗證，注意早午晚停車場空置率、車位本身和附近是否有喉管失修情況、車位位置：如是否鄰近停車場出入口或停車場上落電梯、車位是位於單邊、臨近柱位/轉彎位（重要是泊車時的難度）。私人停車位既可投資，也不失自用。投資時要計算淨租金收入：先求取毛租金收入（通過市場研究）、再減去支付管理費、差餉、地租及物業稅，金額是淨租金收入。淨租金收入除以售價是回報率；回報率有高低之別，視乎車位供求情況，綜合是繫於當區交通便捷程度、離開主要商業/購物地區距離、附近停車位數目、當區社區市民消費力水平等等。

地契租售規定須看清

當然重中之重是買車位必須看清地契和大廈管理公契。地契有無規定車位數目和住客購買車位數目。大廈管理公契規定誰可購買或租用屋苑車位，大家需小心的是，新建樓宇通常只容許大廈業主/租客使用/擁有車位，投資價值會有所折扣。

最近幾年，各大發展商把手中原來出租大型屋苑停車位招標出售給該發展的小業主，也令停車位交易量增多的因素。這些停車位應是只容許業主入標，業主不妨購買自用，既可增加未來住宅出售的吸引力，也可把停車位升值連於住宅市道中，實是不俗選擇。

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