【按揭解碼】專才投身保險業成績亮眼 申請按揭入息卻被「稀釋」？

莊錦輝 星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁、特許金融分析師

近年特區政府積極透過各項人才計劃吸引內地精英落戶香港，這批新來港專才憑藉強大的國內人脈網及勤奮拼勁，不少人在本港保險及財富管理行業做得有聲有色，短時間內已賺取極為豐厚的佣金收入。隨着生活逐漸站穩腳步，這批新貴亦相繼醞釀在港置業深耕。然而，不少賺到第一桶金的專才在準備上會時才發現，即使手頭上有充足首期，亦未必能夠單憑三個月的亮眼糧單就順利獲批按揭。

近期市場上有一個相當具代表性的真實案例，一名透過專才計劃來港的保險從業員，入行短短一年多便屢創佳績，佣金收入極為可觀。該名事主擬購入二手物業，並向銀行遞交了收入證明作申請按揭之用。一般而言，銀行會要求申請人提供過去3個月的糧單。然而，銀行審批人員考量到保險業屬於非固定收入行業，要求其提供最少半年的出糧紀錄。

巧合的是，事主所屬的保險公司的發薪機制是每兩個月出糧一次，導致其六個月內實際上只有三期出糧紀錄。所以如果單純看他每月的收入，是會比較有「水份」，銀行審批時，一般會將其三期收入加起來，再分攤至半年，從而計算出更合理的每月平均收入。

為了更客觀地評估其收入穩定性，銀行進一步要求事主遞交過去一年的稅單以作核實。審批人員將其稅單上的年度總收入除以12個月，再與其最近6個月的平均佣金進行對比。由於事主入行初期收入較為浮動，過去一年的平均月入遠低於最近半年的爆發期水平。銀行最終遵循風險管理原則，取「三期糧單（6個月平均）與一年稅單（12個月平均）之間的較低者」作為認可月入，導致最終批出的按揭金額大幅低於預期。

這個真實個案為一眾有意在港置業的非固定收入專才帶來三大重要啟示。首先，是單靠三個月的收入證明，不能保證獲得按揭批核。特別是保險從業員、地產代理或按業績收取佣金的專業人士，其收入性質被金融機構歸類為非固定收入，銀行在審批時必定會要求查看至少6個月至一年的收入紀錄，甚至需要配合稅單及強積金供款紀錄作綜合考量，絕非單看近一兩個月的業績高峰期。

銀行考慮收入持續性

第二，即使申請人近半年的收入顯著上升，銀行依然有機會要求檢視更遠期的入息紀錄，以致認可入息被變相拉低。金融機構評估借貸風險時，核心考量是收入的持續性而非爆發力。當審批人員發現收入波動較大時，往往會按最新一年稅單的收入平均值去作為入息基礎，這意味着最新幾個月的豐厚佣金會被稀釋。有意置業的專才在擬定資金預算時，切忌以業績高峰期的收入作為唯一借貸基準，理應預留更多備用首期以應付可能的批額落差。

最後一個關鍵提醒，涉及按揭保險公司的嚴格限制。不少新來港專才期望申請9成高成數按揭上會，但根據現行按揭保險計劃的指引，九成按揭的適用對象主要為嚴格定義的固定收入人士。對於保險從業員等非固定收入的申請人而言，透過按保申請的按揭成數上限一般為8成。萬一首期不足，真的需要借足9成上會，可能要向坊間的私營按保公司求助，後者的利率與一般銀行按揭保險無異，但就需要支付較高的按揭保費。

在規劃置業藍圖時，務必釐清自身收入結構，按部就班準備資金，方為順利落戶香港的穩妥之道。