【行業分析】香港戲院轉型機遇：釋空間價值 擔當商場「人流引擎」

高力香港研究部及零售顧問主管 李婉茵

近年香港戲院市場經歷深度調整。從2016年至2025年，全年總票房由18.6億港元跌至10.5億港元（香港電影發展局公布的香港電影業資料彙編2025），跌幅達44%；戲院入場人數亦由2017年逾2,400萬人次下跌36%至2025年的1,560萬人次。值得注意的是，市場其實經歷了一個「先擴張、後整合」的過程。在新商場供應增加及體驗式消費需求帶動下，戲院數目由2016年的48間增至2019年高峰的61間；惟疫情後觀影習慣改變、串流平台普及、娛樂選擇日趨多元，市場逐步進入整合階段，截至2026年7月回落至53間。換言之，本港戲院市場並非單純萎縮，而是正由過往廣泛分布模式重新布局。

對於大型商場而言，戲院的價值遠非單純的租金收入，而是重要的「人流引擎」。雖然近年商場引入醫療、教育、親子娛樂及健身等新業態，分散了對戲院的依賴，但戲院在帶動夜間客流、延長顧客停留時間，以及促進餐飲和零售消費方面，仍具不可取代的作用。因此，不少大型商場業主仍傾向於院商提供較具彈性的租賃條件，而租金回調亦吸引部分電影公司逆市承接結業戲院，為市場注入新動力。

不單靠本區客 功能趨多元

從空間布局角度看，香港戲院市場亦正出現重新分布的趨勢。近年結業戲院較多集中於民生區及社區商場，而新開或獲得資本投入的戲院則主要位於核心商業區及大型區域購物中心。隨着消費模式逐步由「樓下睇戲」轉向「目的地消費」，市民更傾向到具零售、餐飲及娛樂配套的大型商場消遣，戲院亦由過往服務社區客群，演變為吸引跨區客流的重要設施。

更關鍵的轉型在於戲院功能的多元化演變。傳統「純放映」模式已不足以應對市場需求，戲院正逐步向多功能文化娛樂空間轉型。政府於2024年底公布的《文藝創意產業發展藍圖》中提出研究放寬不同場地限制，容許戲院用作現場表演，並推動簡化相關申請程序，為戲院開拓更多非票房收入來源創造條件。

在此政策方向下，戲院的空間價值正被重新定義。憑藉優質音響設備、階梯式座位及大銀幕等先天優勢，戲院具備發展成中小型演出及活動場地的潛力。市場上已見部分院商積極探索小型演唱會、企業活動、品牌發布會及私人包場等新用途，以提升非高峰時段的空間使用率，並建立更穩定的收入來源。

突破租戶定位 與業主共贏

展望未來，香港戲院市場未必重返2019年超過60間戲院的高峰水平。部分民生區戲院仍面對經營壓力，而新增戲院亦較大機會集中於大型商場及核心消費節點。然而，市場正朝向「數量較少、規模較大、功能更多元」的方向發展。戲院的角色亦將由單一放映空間，逐步轉變為融合電影、演藝、音樂及企業活動的綜合文化娛樂平台。對商場業主而言，戲院不僅是租戶，更是連接零售、餐飲、文化活動及夜間經濟的重要平台，其轉型成效將直接影響商場整體競爭力。這不僅是戲院業的自救之道，亦是香港體驗式零售發展的重要機遇。