香港學生公寓市場：供需錯配（五之一）

傅臨 經濟學博士、經濟學家

在過去的宏觀經濟周期中，以甲級寫字樓、核心零售商舖及高端住宅為主導的傳統商業地產，始終佔據着機構投資者核心資產配置的統治地位。然而，隨着全球利率環境在高位呈現結構性震盪，加之遠程辦公普及與實體零售模式重塑等多重結構性逆風交織影響，傳統大宗資產的估值模型與租金回報率正承受着前所未有的考驗。

在這一背景下，全球長線資本與多邊機構資金的目光，開始全面轉向具備抗周期屬性、需求彈性極低且現金流能見度極高的「居住板塊」。其中，專用學生公寓作為另類資產類別中的佼佼者，正憑藉其獨特的剛性需求與高收益率特徵，越來越受到投資者關注。

從城市戰略定位來看，香港學生公寓市場的蓬勃興起，直接得益於特區政府將香港打造為「國際專上教育樞紐」與全球人才匯聚高地的戰略規劃。亞洲中產階級及高淨值家庭對於優質高等教育的剛性需求，源於教育焦慮與階層遞進訴求，其決策周期跨度極長，對短期宏觀金融環境、匯率震盪或利率走勢的敏感度極低。

求過於供 投資回報吸引

香港憑藉其具備高度國際認可度的學術體系、多所高校常年位居全球百強的優異表現、無縫銜接的「兩文三語」語言環境、極具吸引力的畢業後留港就業政策，以及與內地地緣相近、文化相通的獨特優勢，正全方位吸納着龐大的跨境及海外留學生群體。這一澎湃的留學生洪流，在與香港長期以來高度緊張的高校宿位供給體制發生正面碰撞後，直接催生出了私人學生公寓市場需求，從而為機構投資者提供了鎖定高確定性回報的契機。

要準確評估香港學生公寓市場的投資內在價值，必須從數據出發，對其供需結構進行分析。長期以來，香港高等教育體系中的住宿保障始終處於極度緊平衡乃至實質性嚴重匱乏的狀態。根據不同專業機構的追蹤研究數據，香港各大專院校的本地與非本地學生總註冊人數已達逾25萬人的歷史高位。

在這龐大的學生基數中，非本地學生增長動能最強。從2018年至2023年的五年間，來港就讀的非本地留學生人數實現了高達11.2%的複合年增長率。而在特區政府全面啟動各類人才引進計劃以及積極宣傳「留學香港」品牌的政策推動下，非本地留學生人數的持續增長，獲得了強大的乘數效應。大量成功透過高才通等計劃來港定居的家庭，在落戶初期多數選擇採取「先租後買」的過渡策略，這進一步加劇了大學校園周邊及核心學區住宅租賃市場的競爭烈度。

然而，與需求端爆發形成鮮明對比的是，供給端的擴容步伐受制於土地資源極度稀缺、大專院校校園建設周期漫長、財政資金審批程序複雜等客觀因素，表現出嚴重的滯後性。

不同市場機構的數據顯示，在2022/23及2023/24學年，全港主要高等院校能夠提供的校方學生宿舍床位總數僅約為40,000個。這意味着，全港大專院校的整體宿舍覆蓋率（即床位總數佔在讀學生總數的比例）僅為16%左右。這一比例遠遠低於英美等成熟留學國家普遍維持在25%至35%的水平。

由2026/27學年起，每所資助專上院校的非本地生自費就學人數上限由相當於本地學額數目的40%增至50%，資助研究院研究課程的超額收生自資學額上限亦由100%增至120%。受此政策帶動，非本地留學生人數進一步強勁增長，由2024/25學年到2026/27學年的累積增幅已超過40%。

根據專業機構推算，到2025/26學年，香港高校學生的整體宿位缺口已達到約76,300個的驚人規模；隨着政策紅利的完全釋放與入學人數的階梯式遞增，預計到2029/30學年，這一供需床位赤字將進一步近乎翻番，逼近147,200個的歷史峰值。

（待續）