機構：中國數據中心產業進入新周期

（香港文匯網記者 章蘿蘭）2025年中國數據中心行業規模已突破三千億元（人民幣）。仲量聯行在滬發布最新報告指，伴隨AI算力需求爆發與「東數西算」工程深入推進，中國數據中心產業正從過去以規模擴張為主的階段，邁入以運營能力、能源協同與資本效率為導向的新周期。而數據中心估值亦將呈現三大主線趨勢，「從面積定價走向容量定價」、「從靜態資產走向運營系統」以及「從單一物業走向基礎設施組合」。

此份《算力新基建價值重構：AI驅動下數據中心資產估值管理》白皮書中，仲量聯行系統梳理了數據中心資產價值邏輯的演變趨勢，並提出面向資本市場的估值新框架。

2025年，中國數據中心行業規模突破三千億元（人民幣）。白皮書指出，在AI大模型訓練、高密度算力及液冷需求快速增長的推動下，數據中心的核心競爭力已不再局限於建築面積、機櫃數量等傳統地產指標，而是聚焦於電力容量、供電穩定性、製冷效率以及持續運營和現金流管理能力等維度上。因此，數據中心行業正在告別「重建設」，進入「重運營、重資源、重協同」的新階段。

AI推動數據中心從傳統商業地產轉為新型基礎設施

從估值角度看，數據中心估值普遍採用收益法，因為市場參與者購買數據中心的根本邏輯在於未來可實現的經營現金流，而不是靜態的土地或建築成本。不過，上述的價值因素變化使其估值邏輯比傳統商業地產更加複雜和精密。

仲量聯行評估諮詢服務部資深董事韓晶表示，在確定關鍵的折現率與資本化率時，不僅需要考察行業風險、運營成熟度、區位能級、運營管理能力及租約結構，還需要重點關注能評與合規風險、市場供需格局、交易流動性補償以及未來增長預期等變量。同時，由於數據中心交易活躍度相對較低、運營複雜度更高、資產差異性更強，其折現率通常也高於同區位高標物流資產，以反映更高的風險回報要求。

「算電協同」趨勢將至 能源成為估值核心變量

傳統估值語境中，能源常被視為一項運營成本。但在算力需求高速增長與電力指標趨緊的雙重背景下，對數據中心來說，能源不再只是運營成本，而是決定其能否形成收入的基礎資源。

在中國，綠電、長期購電協議（PPA）、分布式新能源以及「源網荷儲」一體化，正在從ESG概念逐漸轉變為影響項目擴容能力以及融資能力的核心因素。特別是在部分電力資源緊張的區域，能源保障能力甚至直接決定了數據中心未來的可開發容量與上架能力。不過，仲量聯行也強調，新能源要素並不等同於「天然增值」，項目的實際價值仍取決於供電穩定性、成本結構、政策機制以及是否能夠真正提升項目的可租賃能力與現金流水平。

白皮書亦提到，隨着BESS儲能、微電網以及多能互補體系逐步成熟，數據中心行業也正在從單一算力資源競爭，逐漸升級為「算力+電能」協同能力的競爭。從估值邏輯來看，「算電協同」的核心作用在於通過提升供電穩定性和降低擴容不確定性，改善項目未來收入兌現概率，從而對摺現率形成下行支撐。對於資本市場而言，具備長期穩定電力來源、清晰能源邊界以及較高綠色能源佔比的數據中心項目，往往意味着更強的收入確定性與更低的融資風險。

數據中心證券化加速 估值邏輯呈現三大趨勢

隨着持有型不動產ABS、REITs等資本證券化工具逐步將算力基礎設施納入底層資產，資本市場對數據中心的定價邏輯也在重構。白皮書認為，證券化本身不會自動推高項目估值，資本市場的定價上限最終仍取決於資產自身能否持續形成穩定現金流。具備長期穩定電力來源、成熟客戶結構以及高運營透明度的資產更易獲得資本認可；而客戶集中度過高、能評權屬不清或長期上架率偏低的資產則可能面臨更嚴格的風險定價。

展望未來，仲量聯行總結，數據中心估值將呈現三大主線趨勢——即「從面積定價走向容量定價」、「從靜態資產走向運營系統」以及「從單一物業走向基礎設施組合」。今後，高價值數據中心將打破傳統建築面積的限制，轉而以可交付功率和能源韌性為核心進行計價。同時，估值口徑也將從傳統物業評估逐步過渡到基礎設施型房地產評估。仲量聯行建議，未來的估值工作需要立足於「資源邊界、現金流歸因、風險映射」等三個層面，從而提高估值在資本市場問詢中的可解釋性。