房主將住宅變為「網約房」 法官：改變住宅用途需經鄰居同意

房源掛在網上，陌生人進進出出，當住宅變為「網約房」，要知會鄰居嗎？

無證開設民宿 引發鄰里糾紛

小周與小張是同一棟樓的上下樓鄰居，雙方房屋登記用途均為住宅，二人是各自房屋的所有權人。2023年，小張把其房屋改成「網約房」經營，通過多個互聯網平台發布房源信息進行宣傳，標明價格並接受預訂。因小張無證開設民宿、擾民等問題，小周訴至浙江省寧波市江北區人民法院，要求小張停止將房屋用於商業經營性活動，恢復其住宅用途。

小張辯稱，該房屋是以自住為主、出租為輔，交易形式符合普通房屋出租的特徵，且「網約房」不同於經營性用房，只有屬於旅舘業客房的「網約房」才屬於經營性用房。

法院：房屋的住宅用途已改變 被告停止對房屋的經營性使用

法院審理後認為，本案爭議焦點為案涉房屋作為「網約房」使用，是否屬於將住宅改變為經營性用房，是否應徵得有利害關係的業主的一致同意。

小張通過網絡平台發布房源信息，標明價格並接受不特定人員預訂，按日出租、結算費用；

同時，按照相關要求配置消防器材、登記入住人員信息，並在房屋內配備酒水飲料等有償使用物品，提供清潔等住宿服務。

上述行為有別於一般的房屋租賃，其經營模式雖然與一般旅舘業存在一定差異，但仍是利用房屋為入住客人提供有償的住宿服務。其行為實質上已改變了房屋的住宅用途，屬於將住宅改變為經營性用房，應該經有利害關係的業主一致同意。故法院判決小張停止對房屋的經營性使用，恢復其住宅用途。

法官：將住宅改變為經營性用房 需經有利害關係的業主一致同意

《中華人民共和國民法典》第二百七十九條明確規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主一致同意。

本案中，判斷案涉房屋是否屬於「住改商」，核心在於房屋使用性質是否從「滿足居住需求」轉變為「提供經營性服務」。小張通過網絡平檯面向公眾出租房屋，按日結算費用，還配置消防設施、進行入住登記、提供有償使用物品及清潔等住宿服務，其經營屬性與普通房屋租賃中「固定承租人、長期使用、僅提供房屋本身」的特徵存在明顯區別，實質上已構成經營性住宿服務，屬於典型的「住改商」行為。

法官提醒，有利害關係的業主的一致同意，是住宅改經營性用房的法定前提，「網約房」業態的發展不能突破法律底線和鄰里權益邊界。房屋所有人在利用房產獲取利益時，必須遵守法律規定和小區管理規約，尊重相鄰業主的合法權益，不得擅自改變房屋規劃用途。

（來源：CCTV今日說法）