房源掛在網上,陌生人進進出出,當住宅變為「網約房」,要知會鄰居嗎?
無證開設民宿 引發鄰里糾紛
小周與小張是同一棟樓的上下樓鄰居,雙方房屋登記用途均為住宅,二人是各自房屋的所有權人。2023年,小張把其房屋改成「網約房」經營,通過多個互聯網平台發布房源信息進行宣傳,標明價格並接受預訂。因小張無證開設民宿、擾民等問題,小周訴至浙江省寧波市江北區人民法院,要求小張停止將房屋用於商業經營性活動,恢復其住宅用途。
小張辯稱,該房屋是以自住為主、出租為輔,交易形式符合普通房屋出租的特徵,且「網約房」不同於經營性用房,只有屬於旅舘業客房的「網約房」才屬於經營性用房。
法院:房屋的住宅用途已改變 被告停止對房屋的經營性使用
法院審理後認為,本案爭議焦點為案涉房屋作為「網約房」使用,是否屬於將住宅改變為經營性用房,是否應徵得有利害關係的業主的一致同意。
小張通過網絡平台發布房源信息,標明價格並接受不特定人員預訂,按日出租、結算費用;
同時,按照相關要求配置消防器材、登記入住人員信息,並在房屋內配備酒水飲料等有償使用物品,提供清潔等住宿服務。
上述行為有別於一般的房屋租賃,其經營模式雖然與一般旅舘業存在一定差異,但仍是利用房屋為入住客人提供有償的住宿服務。其行為實質上已改變了房屋的住宅用途,屬於將住宅改變為經營性用房,應該經有利害關係的業主一致同意。故法院判決小張停止對房屋的經營性使用,恢復其住宅用途。
法官:將住宅改變為經營性用房 需經有利害關係的業主一致同意
《中華人民共和國民法典》第二百七十九條明確規定,業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關係的業主一致同意。
本案中,判斷案涉房屋是否屬於「住改商」,核心在於房屋使用性質是否從「滿足居住需求」轉變為「提供經營性服務」。小張通過網絡平檯面向公眾出租房屋,按日結算費用,還配置消防設施、進行入住登記、提供有償使用物品及清潔等住宿服務,其經營屬性與普通房屋租賃中「固定承租人、長期使用、僅提供房屋本身」的特徵存在明顯區別,實質上已構成經營性住宿服務,屬於典型的「住改商」行為。
法官提醒,有利害關係的業主的一致同意,是住宅改經營性用房的法定前提,「網約房」業態的發展不能突破法律底線和鄰里權益邊界。房屋所有人在利用房產獲取利益時,必須遵守法律規定和小區管理規約,尊重相鄰業主的合法權益,不得擅自改變房屋規劃用途。
(來源:CCTV今日說法)

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