【按揭解碼】報稅的抉擇——公司盈利高低決定按揭成敗

莊錦輝 星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁、特許金融分析師

踏入4月，又是納稅人開始頭痛的日子。對於一眾公司老闆來說，報稅不只是填張表格那麼簡單——那一紙稅單，正是日後向銀行申請按揭的入場券。沒有它，就算月入百萬，銀行也無法確認收入的真實性。

然而，公司老闆報稅，首先要搞清楚一個問題：經營的是無限公司，還是有限公司？兩種公司，報稅方式截然不同，日後申請按揭所需文件也各異。

兩種公司報稅形式大不同

先講無限公司。一般的的士司機、外賣車手、自由身設計師，如沒有另外開設有限公司結算收支，都屬於這類。如公司的總營業額不多於200萬元，則只需要向稅局申報總收入、總開支及盈利，並從中計算稅款，而納稅人需要在收到個人報稅表3個月內交回已填妥文件。

至於有限公司，則截然不同。有限公司是獨立承受法律責任的個體，每年提交審計報告、財務報表及利得稅稅單，並申報利得稅。報稅限期是一個月，但可透過稅務代表申請延期。

釐清報稅方式以後，再談核心問題：如果是一人公司的股東兼董事，每個月從公司出糧給自己，單靠這份收入，能否成功申請按揭？理論上是可行的，但還要留意以下幾點。

如果是無限公司，即使證明公司是有營利，由於報稅時沒有列明收入、開支等詳細內容，難以為出糧提供有效證明，故銀行一般需要申請人提供公司一至兩年的流水賬，以計算過去的營業額、開支，從而判斷公司盈利是否足以支持申請人獲取按揭。

至於是有限公司，在審計報告、財務報表已列明給申請人的薪金支出，會較為實在，銀行審批時的信任程度亦較高。惟同時申請人需要證明公司有持續盈利，銀行才認為風險可控。

稅務支出與按揭能力需取捨

這就帶出一個常見矛盾：很多公司老闆在合法合規前提下，會將賬目整理至收支平衡，甚至輕微虧損，以節省稅務支出。但當銀行看到這份無利可圖的財務報表，就算申請人月薪10萬元，銀行仍會對其還款能力有所懷疑。公司為了慳稅而「執靚盤數」，最終可能犧牲了股東的按揭能力。

此外，以自己公司出糧的方式申請按揭，即使看似享有固定月薪，但仍然會被界定為自僱人士，最高按揭成數僅為8成——這是銀行風險管理的一部分，原因是萬一日後公司經營有變，收入亦會出現波動。換言之，想靠「自己出糧」扮受薪人士做9成按揭，此路不通。

有讀者或會問：既然這麼麻煩，為何還要出糧給自己？直接以公司盈利去申請按揭不是更快捷？從稅務角度考慮，出糧給自己，可以動用個人的薪俸稅免稅額，包括基本免稅額、強積金供款、供養父母等。對於盈利穩定的公司來說，適度出糧，善用個人免稅額，整體稅務成本反而更低。問題只在於，這個安排必須兼顧銀行按揭審批的現實考量。

歸根究柢，報稅前必須三思：無限公司要準備個人入息稅單及損益賬，有限公司則需備妥利得稅單及審計報告；若以公司出糧方式申請按揭，更要確保公司有持續盈利。稅務安排與按揭能力，往往是一場取捨——省下來的稅款，隨時可能換來買不到樓的代價。