【按揭解碼】死守樓契成負累 物業重按妙招：將磚頭變年金收入

莊錦輝 星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁、特許金融分析師

很多年長業主，辛苦大半輩子，最自豪的一刻莫過於還清銀行貸款，取回那疊沉甸甸的樓契，象徵着真正的安居樂業，從此無債一身輕。然而在現代金融社會角度，由業主自行保存樓契，存在遺失或損毀的隱憂，成本高，效益低。與其戰戰兢兢地守着這疊樓契，倒不如靈活運用金融工具，將物業進行現契重按，既能解決樓契託管問題，又能釋放資金創造更高收益。

自行保存樓契並不容易。一份完整樓契厚如百科全書，包含了過去交易的轉讓契、大廈公契及地契副本等。將這大疊紙張存放在家中，在香港潮濕的天氣下，紙張容易發霉，又或被蟲蛀；萬一家中不幸遇上火警或「爆水管」，樓契亦隨時毀於一旦。

缺契損害物業價值

雖然樓契受損，業主日後能補領副本，法律上亦會被認可。但銀行在審批按揭時，可能會有所顧忌，輕則扣減估值，重則拒批「缺契樓」 按揭，所以，當樓契不幸遺失或損毀，可能會令物業價值折讓兩至三成。

即使個別業主可以將樓契存放在銀行保險箱，惟各大銀行的保險箱長期供不應求，輪候時間動輒要等上數年，業主想為樓契找個棲身之所，難度竟然不下於上車。

既然自行保存風險重重，倒不如轉守為攻，為現契樓重新申請按揭。將物業樓契交由銀行專業託管，安全性更有保障。更重要的是，業主可以為原本被物業鎖死的購買力解套，將套現所得的資金另作投資，例如購買政府年金以換取穩定的退休現金流。

一招提升長者按揭還款期

以一個60歲的男長者為例，如申請將物業重按，套現300萬元，以目前按息3.25%、30年還款期計算，每月供款約13,056元；同一時間，將這筆資金去購買政府年金，每月年金可收取15,300元，扣除每月按揭還款後，仍有約1,700元的收入。

然而，長者業主申請物業重按時要面對兩個問題。首先，銀行一般會根據「80減」借款人年齡或物業樓齡，去計算還款期，60歲的長者一人申請現契重按，還款期最長只能做20至25年；長者業主如僅憑這層完供物業，以資產淨值水平向銀行申請按揭貸款，銀行最高只能借出相當於物業估值兩成半的按揭金額，申請人亦需要具備足夠支付兩年供款的流動資金，去證明自己的還款能力。

要解決以上問題，業主只需要引入一名收入穩定、又有資產在手的年輕擔保人，例如子女或直系親屬，無論以資產或入息作為基礎向銀行申請按揭，都可以按擔保人的年齡作為計算基礎，令還款期延長至30年，同時能夠增加物業的套現金額，令資金調動更加鬆動。

在這個資訊爆炸與金融工具日新月異的年代，業主再死守樓契只會承受損壞遺失的風險。透過合理的重按安排，既能透過銀行去協助妥善保存樓契，又能將物業的價值轉化為源源不絕的投資回報，方為正確的理財之道。