機構：中國數據中心投資建設進入「超級周期」

（香港文匯網記者 章蘿蘭）仲量聯行日前在滬發布《2026年全球數據中心展望》報告指，伴隨數字經濟的迅速發展，作為新型基礎設施重要組成部分的數據中心正步入蓬勃發展期，中國數據中心投資建設亦進入「超級周期」。預計到2030年，全球數據中心行業將以14%的複合年增長率持續擴張，其中亞太地區數據中心容量預計從32GW增長至57GW，複合年增長率達12%，中國數據中心行業也呈現高增長態勢。

仲量聯行中國區研究部總監姚耀表示，過去幾年，中國數據中心市場規模呈現高速擴張，標誌着行業與全球同步進入超級投資周期；但與此同時，能源基礎設施——尤其是電網容量限制、供應鏈風險等因素，也對發展形成制約。他建議，投資者和企業必須在市場速度與資本效率之間取得平衡，合理預判需求拐點，並保持足夠靈活性，以應對人工智能（AI）模型與應用場景的快速演進。

AI重塑數據中心 中國引領可再生能源轉型

報告指出，到2030年，AI工作負載預計將佔全球數據中心容量的一半，其中推理解算將自2027年前後超越訓練，成為主導性需求。AI訓練和推理對算力與能耗的要求遠高於傳統負載，單機櫃功率密度提升至40至100+KW，液冷系統從「可選項」變為「標配」等都將是數據中心顯著的變化。

鑒於AI專用數據中心是典型的「能源消耗大戶」，能源轉型也是未來數據中心建設的必然趨勢。報告指出，太陽能在2026年就將佔到全球可再生能源裝機容量近半數。預計到2030年，全球太陽能裝機容量中將會有近4000GW來自亞太，而中國將貢獻約80%的增長。

投資額將達3萬億美元 資本持有長期信心

目前，數據中心是商業地產中最具吸引力的資產類別之一。仲量聯行數據顯示，自2020年以來，全球數據中心直接投資交易額已達約750億美元，併購規模已超過3000億美元；預計2026年，全球數據中心核心基金規模將突破500億美元、目標回報率在10%以上。

仲量聯行中國區投資及資本市場負責人龐樹東認為，未來五年，全球數據中心投資總額將高達3萬億美元，其中包括1.2萬億美元的房地產價值創造。「我們注意到以數據中心為配置方向的投資基金多為積極募集之中，回報設定多數為『機會型』水平。對於長期算力需求及AI滲透率漸進增長的樂觀預期，加持了既往數據中心作為』新型基礎設施+不動產資產』合併的投資屬性，進而形成了當期募集、配置的底層邏輯。」

多層次REITs機制為中國數據中心快速發展提供更多可能性

伴隨全球範圍內資金需求的高速擴張，資產證券化成為關鍵路徑，其中以「數據中心」為底層資產的資產支持證券(ABS)與商業抵押貸款支持證券(CMBS)更自2020年起幾乎實現了發行量每年翻倍，2026年有望達500億美元。

在中國，2025年8月，首批數據中心公募REITs——南方萬國數據中心REIT和南方潤澤科技數據中心REITs，分別在滬深交易所上市，以及近日世紀互聯兩單IDC機構間REITs（持有型不動產ABS）——國金資管-世紀烏蘭數據中心持有型不動產資產支持專項計劃、和國金資管-世紀泓源數據中心持有型不動產資產支持專項計劃成功發行。這些實踐印證了報告中觀點：包括中國在內的亞太地區，以數據中心為底層資產的資產證券化產品發行量將顯著增長，也反映出長期資本對這一資產類別的信心。

仲量聯行中國區評估諮詢服務部負責人熊建平指出，隨着中國多層次REITs市場體系的完善，以及機構間REITs、類REITs等創新工具的協同發展，數據中心項目將更高效地實現「投融管退」閉環。政策支持不拓寬了權益型資本退出渠道，也降低了重資產項目的融資成本和槓桿風險。未來有望看到更多優質數據中心通過標準化、透明化的證券化路徑進入資本市場，推動行業從「開發建設」向「運營增值」深度轉型。