(香港文匯網記者 章蘿蘭)仲量聯行日前在滬發布《2026年全球數據中心展望》報告指,伴隨數字經濟的迅速發展,作為新型基礎設施重要組成部分的數據中心正步入蓬勃發展期,中國數據中心投資建設亦進入「超級周期」。預計到2030年,全球數據中心行業將以14%的複合年增長率持續擴張,其中亞太地區數據中心容量預計從32GW增長至57GW,複合年增長率達12%,中國數據中心行業也呈現高增長態勢。
仲量聯行中國區研究部總監姚耀表示,過去幾年,中國數據中心市場規模呈現高速擴張,標誌着行業與全球同步進入超級投資周期;但與此同時,能源基礎設施——尤其是電網容量限制、供應鏈風險等因素,也對發展形成制約。他建議,投資者和企業必須在市場速度與資本效率之間取得平衡,合理預判需求拐點,並保持足夠靈活性,以應對人工智能(AI)模型與應用場景的快速演進。
AI重塑數據中心 中國引領可再生能源轉型
報告指出,到2030年,AI工作負載預計將佔全球數據中心容量的一半,其中推理解算將自2027年前後超越訓練,成為主導性需求。AI訓練和推理對算力與能耗的要求遠高於傳統負載,單機櫃功率密度提升至40至100+KW,液冷系統從「可選項」變為「標配」等都將是數據中心顯著的變化。
鑒於AI專用數據中心是典型的「能源消耗大戶」,能源轉型也是未來數據中心建設的必然趨勢。報告指出,太陽能在2026年就將佔到全球可再生能源裝機容量近半數。預計到2030年,全球太陽能裝機容量中將會有近4000GW來自亞太,而中國將貢獻約80%的增長。
投資額將達3萬億美元 資本持有長期信心
目前,數據中心是商業地產中最具吸引力的資產類別之一。仲量聯行數據顯示,自2020年以來,全球數據中心直接投資交易額已達約750億美元,併購規模已超過3000億美元;預計2026年,全球數據中心核心基金規模將突破500億美元、目標回報率在10%以上。
仲量聯行中國區投資及資本市場負責人龐樹東認為,未來五年,全球數據中心投資總額將高達3萬億美元,其中包括1.2萬億美元的房地產價值創造。「我們注意到以數據中心為配置方向的投資基金多為積極募集之中,回報設定多數為『機會型』水平。對於長期算力需求及AI滲透率漸進增長的樂觀預期,加持了既往數據中心作為』新型基礎設施+不動產資產』合併的投資屬性,進而形成了當期募集、配置的底層邏輯。」
多層次REITs機制為中國數據中心快速發展提供更多可能性
伴隨全球範圍內資金需求的高速擴張,資產證券化成為關鍵路徑,其中以「數據中心」為底層資產的資產支持證券(ABS)與商業抵押貸款支持證券(CMBS)更自2020年起幾乎實現了發行量每年翻倍,2026年有望達500億美元。
在中國,2025年8月,首批數據中心公募REITs——南方萬國數據中心REIT和南方潤澤科技數據中心REITs,分別在滬深交易所上市,以及近日世紀互聯兩單IDC機構間REITs(持有型不動產ABS)——國金資管-世紀烏蘭數據中心持有型不動產資產支持專項計劃、和國金資管-世紀泓源數據中心持有型不動產資產支持專項計劃成功發行。這些實踐印證了報告中觀點:包括中國在內的亞太地區,以數據中心為底層資產的資產證券化產品發行量將顯著增長,也反映出長期資本對這一資產類別的信心。
仲量聯行中國區評估諮詢服務部負責人熊建平指出,隨着中國多層次REITs市場體系的完善,以及機構間REITs、類REITs等創新工具的協同發展,數據中心項目將更高效地實現「投融管退」閉環。政策支持不拓寬了權益型資本退出渠道,也降低了重資產項目的融資成本和槓桿風險。未來有望看到更多優質數據中心通過標準化、透明化的證券化路徑進入資本市場,推動行業從「開發建設」向「運營增值」深度轉型。

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