重塑香港的樂齡未來：突破二元困局

李婉茵 高力香港研究部及零售顧問主管

香港正面臨人口老化的嚴峻挑戰。根據政府統計數據預測，到2039年，本港65歲或以上長者將佔全港人口的三分之一。然而，現時長者的居住選項依然停留在「居家安老」與「院舍照顧」兩極化的模式。前者雖能讓長者留在家中生活，但普遍欠缺針對性支援；後者則在健康轉差或家庭結構變化時，引導長者遷入制度化程度較高的安老院舍（RCHE）。

這種非此即彼的選擇，忽略了大量現今長者的真正需求─即使需要一定程度的護理支援，他們仍希望維持獨立、自主，保持與社區的連結，並在熟悉的生活圈中安度晚年，而非被安置於單一功能、缺乏生活感的護理設施之中。

造成這種困局的核心原因，在於現行政策與法規的二元框架設計─「住宅」與「院舍」被嚴格區分。一旦項目被界定為安老院舍，發展商便必須遵守《安老院條例》下嚴格的建築及營運規範。這導致市場上主要出現以符合法例和發牌為目的而建的院舍設施，而缺乏兼具居住生活與護理支援的混合型樂齡房屋。

換言之，制度框架並未能提供足夠空間，讓市場創造更貼近新一代長者需求的產品。

安老模式須走向多元

隨着未來銀髮族的教育程度、財務能力與生活期望提升，他們需要的早已不是一張床位，而是一個能因應身體狀況變化而提供彈性支援的「家」。高力與Hassell早前共同發布的《高密度城市的樂齡願景》報告指出，只要善用建築與營運上的創新，即使在高密度城市，也完全可以打造既滿足護理需求、又能提高生活質素的垂直樂齡社區。這不僅是回應長者尊嚴和自主權，更是釋放房地產價值的新方向。

倡推出混合型樂齡房屋

報告提出以「垂直混合用途」作為高密度城市的策略方向，在單一建築物內設置不同層次的生活與護理功能：低層設置醫療中心、康健設施及面向公眾的零售餐飲，加強社區流動性。高層提供具靈活設計、可按需要加入家居護理服務的獨立生活單元。中層則配置高護理需求的照護設施，為需要較高程度照顧的長者提供無縫過渡，實現真正的「原址安老」。

要推動混合型樂齡房屋落地，報告建議政府在規管層面「拆牆鬆綁」，包括：引入「中間發牌機制」，在院舍與一般住宅之間建立「樂齡房屋」類別，容許在獨立單位內提供家居護理服務，同時放寬高度限制及地積比率計算，以促進市場創造更多元、具彈性的產品，並更好地回應長者需求。

透過這種新模式，長者不再需因健康惡化而被迫離開熟悉的生活圈，能保持自主、社交與生活節奏，在變化中保持尊嚴，而非在隔離中老去。

對政府來而言，讓私營市場分擔部分安老需求，有助紓緩公營醫療與院舍系統的壓力，亦能更有效運用珍貴的土地資源，提高整體城市效益。

對投資者而言，融合地產、醫療與服務款待的全新資產類別，背靠龐大的銀髮市場需求，為單一項目注入多元產業元素，降低風險，同時提升資產價格回報的穩定性。