李婉茵 高力香港研究部及零售顧問主管
香港正面臨人口老化的嚴峻挑戰。根據政府統計數據預測,到2039年,本港65歲或以上長者將佔全港人口的三分之一。然而,現時長者的居住選項依然停留在「居家安老」與「院舍照顧」兩極化的模式。前者雖能讓長者留在家中生活,但普遍欠缺針對性支援;後者則在健康轉差或家庭結構變化時,引導長者遷入制度化程度較高的安老院舍(RCHE)。
這種非此即彼的選擇,忽略了大量現今長者的真正需求─即使需要一定程度的護理支援,他們仍希望維持獨立、自主,保持與社區的連結,並在熟悉的生活圈中安度晚年,而非被安置於單一功能、缺乏生活感的護理設施之中。
造成這種困局的核心原因,在於現行政策與法規的二元框架設計─「住宅」與「院舍」被嚴格區分。一旦項目被界定為安老院舍,發展商便必須遵守《安老院條例》下嚴格的建築及營運規範。這導致市場上主要出現以符合法例和發牌為目的而建的院舍設施,而缺乏兼具居住生活與護理支援的混合型樂齡房屋。
換言之,制度框架並未能提供足夠空間,讓市場創造更貼近新一代長者需求的產品。
安老模式須走向多元
隨着未來銀髮族的教育程度、財務能力與生活期望提升,他們需要的早已不是一張床位,而是一個能因應身體狀況變化而提供彈性支援的「家」。高力與Hassell早前共同發布的《高密度城市的樂齡願景》報告指出,只要善用建築與營運上的創新,即使在高密度城市,也完全可以打造既滿足護理需求、又能提高生活質素的垂直樂齡社區。這不僅是回應長者尊嚴和自主權,更是釋放房地產價值的新方向。
倡推出混合型樂齡房屋
報告提出以「垂直混合用途」作為高密度城市的策略方向,在單一建築物內設置不同層次的生活與護理功能:低層設置醫療中心、康健設施及面向公眾的零售餐飲,加強社區流動性。高層提供具靈活設計、可按需要加入家居護理服務的獨立生活單元。中層則配置高護理需求的照護設施,為需要較高程度照顧的長者提供無縫過渡,實現真正的「原址安老」。
要推動混合型樂齡房屋落地,報告建議政府在規管層面「拆牆鬆綁」,包括:引入「中間發牌機制」,在院舍與一般住宅之間建立「樂齡房屋」類別,容許在獨立單位內提供家居護理服務,同時放寬高度限制及地積比率計算,以促進市場創造更多元、具彈性的產品,並更好地回應長者需求。
透過這種新模式,長者不再需因健康惡化而被迫離開熟悉的生活圈,能保持自主、社交與生活節奏,在變化中保持尊嚴,而非在隔離中老去。
對政府來而言,讓私營市場分擔部分安老需求,有助紓緩公營醫療與院舍系統的壓力,亦能更有效運用珍貴的土地資源,提高整體城市效益。
對投資者而言,融合地產、醫療與服務款待的全新資產類別,背靠龐大的銀髮市場需求,為單一項目注入多元產業元素,降低風險,同時提升資產價格回報的穩定性。

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