招商證券預測2026年11月凈租金回報與房貸利率有望拉平

​​在經歷周期調整後，中國房地產行業或將在2026年迎來轉折點。招商證券房地產團隊在最新發布的年度策略報告中作出預測稱，房貸利率、租金不變假設下，預計2026年11月前後凈租金回報和房貸利率將拉平。

招商證券房地產團隊將2026年房地產行業核心觀察點概括為「三個市場關注點和一個自然均衡點」。其中，三個市場關注點包括二手房庫存變化、「金融16條」到期後的政策銜接以及個別房企債務展期事件的走向；而自然均衡點則指向凈租金回報和房貸利率何時拉平。

統計數據顯示，當前二手房市場供需關係改善仍面臨挑戰。截至2025年11月，全國49城二手房存續掛牌套數較2024年末凈增長12%，而同期二手房成交面積多數月份同比為負。供需失衡導致價格承壓，2025年11月70城二手住宅價格指數環比下跌0.7%，跌幅較年中有所擴大。

在此背景下，研報強調，凈租金回報率與房貸利率的差值收窄是助力推動需求企穩的核心邏輯。目前樣本城市租售比與房貸利率差值約為60個基點，若假設租金水平和房貸利率不變，按2025年以來房價月均跌幅線性外推，預計到2026年11月兩者將基本拉平。這一過程中，若房貸利率進一步下調或租金上漲，均衡點可能提前到來。

資本市場方面，招商證券類比美國2009年經驗表示，當凈租金回報率與房貸利率差值由負轉正後，房地產股票或會出現顯著超額收益。其認為，均衡點臨近時，資本市場或提前對二手房去庫存進行定價，但去庫存速度將直接影響房價企穩節奏。

（來源：新華財經）