創新開發洪水橋 產業發展提速提效

紀緯紋 香港中文大學香港亞太研究所副研究員 香港青年時事評論員協會成員

特區政府近日就北部都會區內一幅約10.5公頃的洪水橋土地，推出嶄新招標模式。該模式的核心在於採用「雙信封制」評審機制，並將其中非價格建議的評分權重設定為70%。此舉標誌着香港土地政策的重大轉型，即從過去數十年主導市場的「價高者得」原則，轉向以產業發展質量與社會效益為導向的新範式。招標要求中標者必須發展至少一幅「企業及科技園」用地，並鼓勵同時發展更多產業用地，以實現土地交付與產業落地的同步推進。此項安排不僅是北部都會區發展的關鍵一步，更可視為香港加速融入粵港澳大灣區、推動自身經濟轉型的制度創新，其成效將深遠影響香港的未來競爭力。

拉動經濟增長　提供優質職位

這套新制度對香港自身的土地與產業發展具有多重積極意義。

其一是徹底扭轉發展邏輯，追求質與量的平衡。過去純粹的「價高者得」模式雖然能在短期內最大化土地收益，卻容易導致發展商為壓縮成本而犧牲建築質量、壓低工人薪酬，或傾向於開發利潤最高但未必最符合社會需要的項目等負面問題。

如今將招標評分的70%側重於產業內容、投資規模、創造就業與發展速度，意味着特區政府正以土地資源作為「籌碼」，主動引導市場服務於長遠的產業政策，確保土地開發能切實帶來經濟增長動能和優質職位。

其二是確保「土地到、產業到」。招標條件明確鼓勵並有利於那些能引入優質企業作為實質合作夥伴的財團，從而帶動產業鏈成長。這有利促使傳統地產開發商與產業龍頭聯手，確保項目規劃設計緊貼前沿產業的實際需求，真正實現「以產定規」，提高土地使用的精準性和效率。

其三是加速土地供應與開發流程。「片區開發」模式整合了規劃與實施主體，有利於縮短從規劃到動工的時間。分期繳付地價的安排，則讓中標者更靈活調配資金，有望加快項目建設進度。這對於急切需要增加土地房屋供應、加快北部都會區建設的香港而言，是一種重要的流程創新。

其四是產生區域協同效應。洪水橋片區的定位並非孤立，而是北部都會區整體產業布局的重要一環。招標制度要求發展策略產業，該片區與周邊的元朗、天水圍等區域的現代化專業服務形成互補聯動，有利於北部都會區構建完整的產業生態鏈，提升發展效益。

積極對接國家與大灣區戰略

此項開發土地新政，亦是香港積極參與粵港澳大灣區發展的關鍵舉措。《粵港澳大灣區發展規劃綱要》設定的階段性目標年份是2035年，距今僅約十年。對於北部都會區這類規模宏大的建設而言，從規劃、基建到產業落地，時間極為緊迫。洪水橋開發採用新模式，有利壓縮開發周期，以制度創新爭取寶貴時間，確保香港與大灣區整體發展節奏同步，避免錯失融合機遇。

北部都會區是深化港深合作的重要載體。此次招標要求中標者在「企業及科技園」地塊引進龍頭企業，明顯意在吸引國內外創科及高端服務企業設立研發中心或營運總部，並結合港深比較優勢，形成「前端研發+後端轉化」及「面向國內國際市場」的互補格局，強化香港在大灣區國際創新科技中心建設的角色。

此次招標的制度創新，亦為香港持續優化營商環境帶來示範作用，向大灣區乃至全球的投資者與人才證明，香港不僅能提供普通的商業用地，更能提供一套高效、靈活、國際化且以產業發展為導向的綜合解決方案，增強香港對海內外高端企業的吸引力。

當然，創新也伴隨挑戰與風險。特區政府必須建立一套清晰、透明且具約束力的後續監管框架與退出機制，以確保發展目標按規劃實現，防止項目「爛尾」。同時，公共基建發展須同步推進，避免發展項目成為「孤島」，令發展「提速提效」的預期落空。最後，應善用招標完成前的「空窗期」，積極開展各類前期工作，讓土地在招標結束時更趨「成熟」，以便中標者能盡快開展工程。