莊錦輝 星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁、特許金融分析師
政府放寬新資本投資者入境計劃（新投資移民計劃）的門檻，如購買住宅物業，成交價門檻由5,000萬元下調至3,000萬元，雖然可計算入投資額度維持1,000萬元，但只要透過申請銀行按揭，無需真金白銀掏出過多的資金，都可以打開新投資移民計劃的大門。然而，銀行對於大額按揭的申請一般都較為審慎，申請人需要有堅實的證明文件，才能取信於銀行。
新投資移民計劃要求申請人在港投資不少於3,000萬元。若投資住宅項目，物業成交價需至少為3,000萬元，如果選擇以全額支付，其中只有最多1,000萬元可計入要求的投資額度，另外有2,000萬元就會被鎖死，大大影響資產的靈活性。
但申請人只要獲得銀行批出的物業按揭貸款，即可提升資產的流動性。以3,000萬元的物業為例，最高可以申請7成按揭，換句話說，新投資移民計劃申請人可以從銀行獲得2,100萬元的物業按揭，並自行掏出900萬元，就能購入物業，並能滿足投資額度的要求。
銀行對巨額按揭審批嚴格
申請人可以通過入息水平或資產水平去獲取按揭，然而由於貸款額巨大，無論以哪一種形式去申請，過程都殊不簡單。舉例來說，以入息水平申請2,100萬元按揭貸款，還款期30年，並以目前3.25%的按揭息率計算，申請人的每月入息須達182,788元或以上，方能符合要求。即只有少數高薪的專業人士才符合資格，除了要提供僱傭合約、糧單外，稅單亦不可或缺。
至於以資產水平申請按揭，同樣並非易事。雖然申請人需要提供的文件較少，僅需證明其資產淨值不少於目標單位的成交價即可；然而，部分銀行對於高額資產按揭通常設有限額，或者會透過削減按揭成數，去控制風險。
再者，銀行面對大額按揭申請，審核會尤為審慎。特別是透過新投資移民計劃來港人士，大多屬於海外收入，銀行需對申請人進行全面財務評估，確保其在香港以外地區不會有其他未披露的債務；此外，審批過程需經銀行高層批核，這也可能導致審批時間延長。
可考慮全額買樓再重按
由於獲批簽證的申請人，要在來港逗留180日內作出相應的投資，如同時又要在這段有限的時間內完成按揭申請，恐怕相當倉促。較理想的做法，是以全資買入物業後，再按情況將物業重按，套現資金。不過要留意，申請人需擁有其他資產，並備有至少足夠應付兩年供款的流動資金，才有機會獲得最高7成的重按貸款。
總括而言，透過物業按揭來滿足新投資移民計劃的投資要求，能有效降低投入資金的壓力，還能保留資金流動性，以捕捉其他投資機會。然而，申請人需注意銀行對於高額按揭的審批標準嚴格，且審核時間可能較長。筆者建議有意申請物業按揭的客戶要提前規劃，準備完整的財務證明文件，並考慮在購置物業後透過重按方式，進一步靈活調動資金，確保財務安排的彈性與穩健。
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