莊錦輝 星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁、特許金融分析師
特區政府積極招攬海外與內地人才，教育亦是吸納人才的重要一環。負笈來港的學子逐年遞增，但院校的宿舍供應有限，不少來港的留學生都要自行物色居住的地方，考慮到每月支付昂貴租金，於是有家長萌生「以房養學」的念頭——直接幫子女置業，既可讓子女築起安樂窩，畢業後投入職場也有容身之所，更能將物業視為一項長遠投資。然而在學子女沒有穩定收入，在申請按揭時，特別是高成數貸款，需要特別規劃。
小良（化名）今年從內地來香港的大學報讀碩士課程，他原本打算在校園附近租住一個私樓單位，但本地租賃市場興旺，一個300呎的租金達1.4萬元，於是父母就計劃為小良購入一個400萬元的物業自住。然而，小良的正職是學生，沒有收入來源，不能夠單獨以入息水平去申請按揭，需要由其父母作為擔保人，再申報兩人在內地的收入，由銀行去審批入息是否符合要求。
另外，小良亦可透過資產水平方式申請按揭。其父母可將部分內地資產轉至小良名下，認可的資產包括現金、股票及外幣等，只要獲認可的資產淨值不少於物業的樓價，以及銀行戶口有大約相當於兩年供樓開支的流動資金，銀行亦會接納其按揭申請。
集齊三大條件難度高
不過，上述兩個方法，最高按揭成數都只有7成，意味着小良的父母至少要提供120萬元作為首期資金。那麼有沒有辦法申請到更多貸款？答案是有的，但至少要滿足3項條件，而且難度不低。
首先，小良要有一份兼職工作，而這份工作的每月收入需要多於按揭的每月供款，例如上述400萬元的單位，申請8成按揭，還款期30年，以目前3.375%按揭息口計算，每月供款約14,147元，小良的兼職收入就需要達到這個數，才能邁出成功的第一步。
其次，小良的兼職收入需要報稅，因為負責審批高成數按揭的香港按證公司批核標準較為嚴格，而稅單可證明小良的收入有持續性，令按證公司對其收入更有信心。
最後，小良父母的收入不會獲按證公司認可，假如小良個人兼職收入不足以通過每月供款不多於每月入息的要求，需要再添加一位持有香港身份證的近親作為擔保人，將後者的本地收入計算在內。只有符合以上三個條件，申請高成數按揭才有可能成功過關。
要注意的是，由於小良的工作是兼職性質，並非每間銀行都會接納其按揭申請，即使申請到高成數按揭，最高也只有樓價的8成，小良及其父母仍然需要預備兩成的首期。
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