「同區七年樓齡」收購機制擬明年完成檢討 政策沿用逾廿載現高買低賣 市建局「做一個、蝕一個」

市區重建局昨日公布2024/25財政年度錄得高達27.2億元總虧損，已是連續三年虧損，市建局主席周松崗預測下個財政年度也未能轉虧為盈。儘管該局目前的資產剩值高達436億元，財政狀況仍屬穩健，但隨着舊區重建迫在眉睫，長遠而言社會有必要探討現行以「同區七年樓齡」計算舊樓的收購價。市建局行政總監蔡宏興坦言，該收購政策沿用逾20年，導致市建局「收購愈多、蝕得愈多」，並出現高買低賣情況，阻礙私人發展商參與舊區重建。局方計劃明年完成相關檢討，蔡宏興認為舊樓收購的參考價不宜「劃死線」，樓齡可以作為參考，也可能結合「樓換樓」及價格評估等多項靈活方案，重點是回歸改善受重建影響居民生活環境的初心。 ●香港文匯報記者 唐文

市建局昨日舉行傳媒茶敘，周松崗表示，該局於2024/25財政年度充滿挑戰，受環球經濟波動及香港房地產市場復甦緩慢影響，發展商入標態度審慎，直接衝擊局方項目招標及財務收入。例如九龍城啟德道/沙浦道發展計劃去年推出招標，但僅接獲一份不符合條件的標書，董事會最終收回招標，導致年度賣地收入歸零。

在嚴控成本下，市建局錄得4,100萬港元營運虧損；惟因物業市價下跌，局方需為物業及已承擔項目作出26.8億港元減值撥備，令總虧損推高至27.2億元。儘管如此，周松崗強調，市建局財務仍然穩健，有足夠能力應付未來數年六個已開展重建項目的收購開支（見表）。

就虧損原因，周松崗解釋，撥備主要因為高價收購舊樓後，公允市場值（Market Fair Value）下跌，例如以每呎1.8萬元收購的舊樓，重建後成本或加至每呎2.8萬元，若要回本或賺錢，重建後呎價必須高於2.8萬元，但在目前樓市下行，賣出價很可能蝕本。這屬於會計準則強制要求，短期內難以扭轉，除非市場止跌回穩，虧損才有望收窄。

昔高價收購遇樓價下滑 形成惡性循環

市建局行政總監蔡宏興直言，局方在樓價地價下滑時，當年高價收購的失修物業，會形成惡性循環：業主寧願等局方優厚賠償，阻礙私人發展商投資舊區，「七年樓齡（收購價）被很多人視為一個發達的機會」，局方幾乎是「做一個、蝕一個」，故將檢討政策。以早前展開收購的皇后大道西，以及土瓜灣明倫街項目為例，以實用面積計，每呎收購價約18,674元及13,891元，相較市場估值高約一倍，他坦言經濟復甦不穩下，繼續沿用7年樓齡價收購「絕對有困難」。

減低收購成本 重回惠民初心

至於檢討收購政策的方向，周松崗表示，不僅為了減低收購成本，而是要回歸初心——改善受影響居民的生活質素，局方將主要檢視三方面：首先，現金賠償是否真正惠及基層居民，讓他們善用資源；其次，不論樓宇狀況都給予高額賠償，或會削弱業主維修樓宇的責任感；第三，提供「樓換樓」等更多替代方案，確保不浪費社會資源下，精準提高受影響人士的生活水平。「樓換樓也不是只講呎數，假如一個長者住在舊樓裏面，我們可不可以提供一些有醫療設施的新樓，或者一些護理服務，令到他生活好一些？這些都是我們考慮的方向之一。」

若棄用「同區七年樓齡」作為舊樓收購價，是否改用其他樓齡作指標？蔡宏興回應，不希望完全廢除樓齡界線，但理想值尚未確定，或維持以樓齡作為參考，也可能結合「樓換樓」及價格評估等多項方案靈活討論。

至於北部都會區會否作為「樓換樓」選址，蔡宏興指，北都區雖然位置相對偏遠，但可透過綑綁社區服務等提升吸引力，局方會考慮受影響居民的實際需要，例如有些長者的子女已經遷入新區，提供更多選擇可真正改善這些居民的生活環境。