莊錦輝 星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁、特許金融分析師
港府積極引入外來人才，雖然在最新一份施政報告中，未有如外界預測般，落實「購房資金通」政策，但外來人才在港購買物業，始終是一大趨勢。然而，部分新來港人士初來報到，對香港按揭市場缺乏了解，令他們猶豫不決，甚至錯過最佳按揭方案。綜合以往的查詢個案，筆者特地整理出三項專才申請物業按揭時最常遇到的疑問，與讀者分享。
疑問一：選哪一間銀行？
很多專才首次申請按揭，都會選擇大型銀行的計劃，理由是大行比較可靠，資金亦較充裕，而且大行分行多，在遞交申請表時會較為方便快捷。
然而，目前申請按揭已毋須親自到分行辦理，客戶可透過按揭中介獲取各大銀行的最新按揭計劃。而且中小行為吸引客戶，往往會提供較高的按揭回贈，例如以往文章提過高達0.5%的額外專才回贈，都是中小行獨有。
雖然大行人手較多，在審批按揭申請的速度會較有優勢，但亦有其他中小型銀行早前公開承諾，在提交按揭申請的兩星期內會有審批結果，相信審批速度不會太落後。
更重要的是，大型銀行在審批內地買家或外來人才的按揭申請時，會要求申請人提供徵信報告，一旦銀行在徵信報告中發現申請人在內地有負債，就會影響貸款額度甚至審批結果。相反，部分中小行對外來人才青睞有加，審批會稍為寬鬆，暫時毋須客戶提供徵信報告，從而加快審批進程。
疑問二：選哪一種按揭計劃？
首先要指出的是，在內地申請房貸，可以選擇每日還固定本金，或者每月只還利息。而香港的按揭計劃還款方式大多是息隨本減，類似於內地的等額本息——在利率不變的情況下，借款人每月總還款額都是固定，但每月償還的本金和利息比例會逐漸調整。
而目前香港大部分的業主，都是採用H按計劃，即以香港銀行同業一個月拆息為基礎的計算按揭利率方案，普遍的息口為H+1.3%，而拆息會每日浮動，故可能出現每個月都有不同的供款額，但H按設有封頂位，目前一般設於3.375%，確保供樓利率不會無止境地上升，故H按一般視為進可攻，退可守的按揭計劃。
不過，近期有銀行推出定息計劃，即在3至5年內的利率都固定於2.73%，比一般H按的封頂息為低，由於市場預計H按可能會持續地處於封頂息，只要拆息不低於1.43%，定息按揭的息口就會優於H按，選擇定息按揭也不失為一個較為穩定的選擇。
疑問三：借幾多成按揭？
外來專才以入息水平申請按揭，與本地人一樣，首置人士最高按揭成數可達樓價9成，惟一般私樓借7成半以上，屬於高成數按揭，需要申請按揭保險，申請人要直接支付一筆保費或把保費拼入貸款額中分期攤還；另外，出租物業，又或者以資產水平方式申請按揭，最高成數是樓價7成。
至於申請幾多成按揭，要視乎貸款人的需要，如果首期不足，當然借盡9成就最理想，惟亦要視乎申請人的入息是否符合要求，即每月供款不得多於每月收入的一半。
至於首期資金充裕的人士，亦可考慮避免資金被鎖死。例如本身有5成首期資金，只要入息符合要求，可以向銀行申請7成按揭，因為大部分銀行都會為貸款人提供「按揭存款掛鈎戶口」，客戶可將閒置資金存放在戶口內對沖利息開支，並同時為資金提供靈活性。
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