寫字樓供應量增加 租金售價待破局
面對外圍環境不明朗、地緣政治緊張局勢加劇和工作模式的轉變，香港寫字樓供應持續增加，影響近年售價和租金。業界趁着新一份施政報告即將在9月發表，向政府提出意見，期望利用政策恢復市場對寫字樓物業前景的信心。國際學生來港留學需求龐大，加上特區政府積極推動「留學香港」品牌，特區政府早前推出先導計劃放寬酒店及商廈改作學生宿舍，對解決商廈空置率高企是一個突破，但必須符合適用於住用建築物的天然照明與通風標準，又要有可打開的窗。相關要求過嚴，改裝成本較高，建議政府優化措施，減輕業主改裝成本。同時又建議銀行可考慮收購不良資產作為自用或短期投資，亦可以進一步鼓勵更多非官方機構積極入市購置商廈自用。 ●香港文匯報記者 梁悅琴
根據差餉物業估價署《2025香港物業報告》顯示，去年底香港整體商廈空置率進一步上升至16.3%，空置樓面達2,331.16萬平方呎，相當於11.6幢國際金融中心2期。早前曾出席施政報告地區諮詢會的香港專業地產顧問商會榮譽會長蔡志忠向香港文匯報記者表示，過去幾年工商物業樓價已大跌40%至60%，加上供過於求，現時每年的吸納量肯定不足以全面支持商廈市道。儘管特區政府早前已暫停推售商業用地，又在洪水橋/厦村新發展區不再規定「商業」用地興建作為辦公室或零售樓面的面積，透過搶企業增加對商廈的需求，最近又放寬商廈可以改作學生宿舍的措施會利好乙、丙級商廈。
改裝要達標 成本不菲
然而，為確保學生宿舍的宜居性，發展局要求須符合適用於住用建築物的天然照明與通風標準，包括窗戶玻璃總面積不少於房間樓面面積十分之一 ，可開啟面積則不少於房間樓面面積的十六分之一，另窗戶須面對闊度不少於4.5米的街道或無遮蓋亦無阻擋的空間，以及宿舍房間任何部分距離訂明窗戶不得多於9米，又要有可打開的窗，若是玻璃幕牆便需要改裝。換言之，一幢乙或丙級商廈改裝作學生宿舍的成本分分鐘要數千萬，甚至逾億元，成本不菲。
冀一站式服務加快審批
他認為，學生已是成年人，並非幼兒或長者，相關改裝標準要求相等於老人院，況且部分乙、丙級商廈已有一定樓齡，或者已有玻璃幕牆，改裝成本更加高，建議特區政府可以考慮優化部分措施，增加誘因，期望政府提供相關的一站式服務真的能夠加快審批，提高效率，以免出現向屋宇署申請數個月仍未批出的情況，令相關項目原本半年已可改裝完成，最終要拖足一年才可以。
蔡志忠又認為，過去幾年工商物業樓價已大跌40%至60%，銀行面對可能出現的相關壞賬，除了「call loan」之外，還需要作出更積極的行動，首先可考慮收購不良資產作為自用或短期投資，銀主身份回收無須動用任何資金，保住物業不被賤價出售，將來再善價而沽。如果一間銀行能夠收購一至兩幢物業，他相信銀主盤很快就可大減；其次銀主和負債者須磋商協調，盡快處理出售不良資產，銀行不應拒做工商舖按揭，相反更應放寬相關按揭貸款，將不良資產轉售予有實力的新買家，即使借貸成數達50%至60%，也肯定比保留在原業主手中更為安全。
建議非官方機構購置商廈
蔡志忠指出，銀行作為受政府保護的金融機構，年年賺大錢，儘管經濟不佳引致壞賬急升，仍然沒有出現虧損，從近期銀行股票普遍大升幾成可見一斑。面對客戶出現還款困難，物業隨時變成銀主盤，唯有銀主伸出援手，對消除銀主盤最為有效，幫人也幫自己，盡量免得走法律程序收樓，既勞民傷財又推低價格。
蔡志忠進一步指出，特區政府除了透過搶企業及人才增加對商廈的需求外，亦可以進一步鼓勵更多非官方機構積極入市購置商廈自用，如近年已有港交所、證監會相繼入市購置商廈作總部。
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