【按揭解碼】內地資金擬放寬來港 申按揭「行資產」快靚正

作者：莊錦輝 星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁、特許金融分析師

財政司司長陳茂波表示，正同中央機構研究，放寬內地專才調配內地資金來港買樓的限制，一旦落實相信將有助進一步刺激樓市。事實上，內地買家已成為本港樓市的重要購買力，部分區域如啟德，在最新的成交數字中，有約一半都是普通話拼音的買家。然而，內地客買港樓後，可透過「入息水平」（「行入息」）申請按揭，不過需要提供合符要求的入息證明，可能會比較有難度，反而採取「資產水平」（「行資產」）會更快捷順利。

以「入息水平」申請按揭，一般需要3至6個月的銀行薪金入數證明、僱傭合約、公司糧單、稅單等。筆者近期接到有些內地人申請香港按揭的查詢個案，雖然事主能夠提供入息證明，但同時事主又屬於受僱公司的股東之一，審批按揭的銀行得悉申請人又是員工、又是僱主，自然會加倍謹慎，會要求事主提交公司賬目，進而影響按揭審批進度，甚至會令申請觸礁。

入息文件越簡單越好

申請人宜緊記，提供的入息文件越簡單越好。假設有兩名按揭申請人，A是固定收入，能夠提供銀行入數紀錄，B的每月收入由底薪和佣金組成，入息浮動，即使在計算平均入息時兩者的入息相同，申請人A的審批亦會較為順暢。再者，A因為是固定受薪，最高按揭成數可達樓價的9成，相反，B屬於非固定收入，按揭成數最高也只有8成。

一旦內地申請人的收入證明不夠完整，可嘗試另闢蹊徑，選擇「資產水平」方式申請按揭。銀行會根據借款人的資產淨值水平去評估按揭金額，借款人只需證明其持有足夠的資產，即使沒有入息證明，銀行也會批出按揭貸款。

那甚麼屬於可評估的資產？一般的現金、股票、外幣都屬於可100%計算的資產值，如有本港的現契物業，物業估值的一半也會視會資產淨值，至於債券，如果是由大機構發行、具備高流通性，也會被接納。

近期港股暢旺，不少內地投資者通過「港股通」投資，都有所斬獲，不過想將資金由股市轉去樓市，仍然要面對內地的外匯管制的關卡，但透過「行資產」申請按揭，就可以將股票作為資產一部分，去投資港樓。

宜提早準備徵信報告

要留意的是，「行資產」的按揭成數最高只有7成，意味着買家要準備至少3成的首期資金；同時，買家的資產總值需要不少於物業價值，而銀行亦會要求客戶有一定的供款能力，例如額外有2年供款額的現金儲備。

另外，銀行對於內地人申請按揭似乎有新趨勢，無論是「行入息」或「行資產」，都開始要求申請人提交徵信報告，類似於香港的信用評級系統，所以有意申請按揭的人士，都可以提早準備。