紅磡海濱發展尋共贏之道

高力香港研究部及零售顧問主管 李婉茵

發展局早前就紅磡海濱發展計劃公布更多細節，計劃建議興建一座樓高230米的商住混合用途大樓，配備空中步道、滑索及遊艇會設施。儘管前景廣闊，公眾及業界對該項目的關注與疑慮也日益顯現，需深入剖析並尋求改善之道。

首先，有議員認為港鐵目前正投入北都區發展，紅磡項目涉及24公頃土地（含10公頃水體）及海濱設施，可能因資源分散而影響項目進度。然而，誠如發展局所言，港鐵扎根於紅磡站發展多年，其經驗能提升相關的土地可行性研究，只要從宏觀的項目藍圖上，持份者更緊密溝通，公私營分工更清晰，項目優先次序分明，即可排解到資源分散的憂慮。

盼深入探討紅磡與尖東連接

在提升行人通道連接性方面，計劃同時發展多條南北向行人連接，唯對於加強東西向連接，特別是由紅磡站往尖東及尖沙咀海濱的連接，着墨相對較少。鑑於尖東作為重要的商業零售區域，具備與紅磡海濱產生協同效應的潛力，建議在下一步的詳細研究中，深入探討紅磡與尖東的連接。此舉不僅能優化整體規劃，更能充分發揮兩區的商業及休閒價值，提升發展效益。

另一方面，雖然以紅磡的區域定位，商住混合規劃份屬合理，惟目前商業房地產環境波動大，若市場需求轉向住宅而非酒店，過於固定的比例或導致資源浪費，可能使目前的發展商有所卻步。有見及此，除了可檢視規劃比例的調整彈性外，建議優先落實短期的基礎建設措施，包括增建兩條行人天橋及一條板道，加強區內行人連接，包括一條橫跨紅磡繞道，連接紅磡站、紅館以東區域及海濱的高架有蓋行人天橋，以及連接紅磡車站大堂與紅館範圍的有蓋行人天橋，作為「快贏項目」。此類可見成果，既能即時改善民生，亦可累積公眾對長遠規劃的信心，同時提升及後商業設施初期營運效益，增強發展商投資誘因。

最後，針對計劃施工期間，有市民擔心可能造成繁忙的路面交通，交通擠塞更為嚴重，則建議政府可運用創新科技，例如實時車流監控系統所得之大數據，作為工程影響性評估的指標，由此設計出招標時的限制條款，而工程應亦分階段施工。