盼提速確立片區發展各項細節

李婉茵 高力香港研究部主管及零售顧問諮詢

北部都會區的三個「片區開發」試點項目意向書邀請，日前截止，最終共獲得22份意向書呈交，當中不乏大型發展商、綜合企業，甚至電商物流公司參與，反應熱烈，釋出正面且積極的信號。惟意向書並未有約束力，市場預期三個片區土地最快於本年下半年便能陸續正式招標。政府除了採納規劃意見外，環顧市況及發展商痛點，加快落實更多基建、財務及招標安排，將能更大提升市場實際入標意慾。

有別於傳統就單一用途的土地買賣，特區政府就各片區作出一定的土地用途規劃指引，有意投標的發展商需就此提交與北都發展倡議相符合的發展建議，並就相關片區用地進行土地平整、基建規劃以至到及後的工程項目等等，足見其複雜性與規模之龐大，相對而言，可見其發展的前置資金需求，項目周期的長度，對發展商而言，其風險負擔及不確定性，將很大程度左右他們的投標意慾。

公私營房屋比例冀盡早公布

坊間預計就單一片區的投資便能達數十以至百億元，在環球經濟局勢不明朗的今天，確是會令投資者有所卻步，然而，市場亦就此創新的批地模式，提出不少建議，認為政府並不能以傳統的賣地政策及方式，直接套用在片區發展上，政府亦不時在公開場合認同部分新政策觀點，例如放寬北部都會區中的「公私營房屋比例」、「按實補價」的補地價政策、地價分期付款及政府作為融資擔保人的倡議，惟到目前為止，各措施均未見就實則細節有進一步的闡述。因此，建議政府能及早落實較早前針對「公私營房屋比例」的靈活安排以及土地投資可分期繳付的可行性細節，並就項目的融資安排上，可充當擔保人角色，以協助私人發展商在目前相對高息的經濟環境下，緩沖風險。

另一方面，片區發展的招標方式建議使用「雙信封」機制，除了考慮投標價格外，仍需考慮各發展商的規劃設計，以避免「價高者得」的批地模式，限制了產業的多元發展空間，背離北都倡議的初衷。在另一邊廂的規劃方案上，政府又如何批審各增長產業的布局和高低呢？市場均期望政府就制度增加更大透明度與細節，以助私人投資方能更有效評估其持續發展的可行性。

重中之中的是，北部都會區的整體發展，其面積達3萬公頃，在片區外的基建配套規劃例如北部公路、北環線及其支線等，預期完工日期均較實際設施啟用日期有所滯後，同樣是對發展商投資片區的一大障礙，增加了發展時人手以及物流的難度，建議政府在基建項目的推進上，同樣以全速配合的態度，與業界保持步伐一致，實現願景。

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