「按實補價」提升投資意慾加快發展進度

發展局局長甯漢豪昨日上午出席立法會前廳交流會後透露，特區政府正研究及即將推出多項拆牆鬆綁、精簡土地發展審批流程的措施，包括研究「按實補價」概念的可行性，即容許發展商無須按最高樓面面積進行大額補地價，而是按實際興建面積釐定補地價。有關措施既可增加發展商的投資意慾，提速提效提量發展土地，又可以將土地作為發展平台，以產業創造收入、增加附加價值，有利推動經濟多元化發展。

甯漢豪在立法會前廳交流會上透露，發展局正研究允許發展商按實際興建面積釐定補地價，而非按照最高樓面面積進行大額補地價。這一改革措施直擊市場痛點。過去，發展商需按土地的最高潛在估算價值一次性補繳地價，不僅增加發展商的初期資金壓力，令其面臨更大的市場風險，尤其當前經濟不確定性增加，樓市低迷，發展商對大手投資持更為審慎的態度。有意見分析，若仍沿用現時的補地價發展模式，或會影響北部都會區的發展進度。

推出「按實補價」政策，發展商可以根據市場實際需求，分階段發展項目，降低財務風險。參考發展局在2009年推出工業大廈「按實補價」政策，允許企業按實際用途與發展規模補地價及分期發展。例如，企業首期建設50%地積比時，只需支付相應比例地價，以待市場成熟或技術升級，避免因「預支」高密度發展成本而窒礙投資意慾。若發展商可因應市場需要和自身情況等因素，選擇分階段投資、分期建設，可增加企業投資意慾，加快土地發展。對於北部都會區新發展區而言，「按實補價」可以加快各類型項目的落地，促進多元化發展。

研究推出「按實補價」政策，反映了特區政府土地管理思維出現根本性轉變。過去，特區政府依賴土地「最高發展價值」來獲取短期的一次性收入，限制了土地的多元化利用，難以形成持續的經濟增長動力。現在，特區政府開始將土地視為發展平台和工具，通過產業創造長遠收入，提高土地附加價值。這一轉變符合國際先進城市的發展經驗。如今香港銳意發展創新科技，推動新型工業化，新政策能為香港經濟轉型升級奠定堅實基礎。

除了「按實補價」外，特區政府還研究其他一系列措施，進一步簡化審批流程，降低建築成本。例如，放寬停車場設置規定，允許地面設置停車場並給予樓宇面積寬免；對部分建造環節進行中央採購，由專業人士自行認證等；研究在軟件配套方面拆牆鬆綁，例如容許鄉村發展地帶現有的屋宇進行商業活動或經營飲食和民宿等。這些措施都將為發展商和企業提供更加便利的開發環境，加快項目推進速度，豐富商業運作模式，搞活經濟。

此外，特區政府還應考慮提供多元的土地發展模式，如延長短期租約、推出特長租約、允許特區政府參股等，以滿足不同發展商的需求。特別是對於創科等新興產業，長期的土地租約和穩定的政策環境是其發展的重要保障。特區政府應通過政策創新，為創科產業提供更優越的發展條件，加速香港經濟轉型升級。

在當前全球經濟形勢複雜多變的背景下，特區政府必須保持高度的政策敏感性和創新能力，以應對各種挑戰和機遇。行政長官李家超在去年的施政報告中表示，特區政府持續造地的決心一直不變，會繼續拆牆鬆綁，大力精簡土地發展程序。通過「按實補價」等創新政策的實施，特區政府不僅能夠激活土地市場的活力，促進北部都會區的快速發展，更能夠為香港經濟的長遠發展注入新的動力。