「原址換地」延後措施得當 規劃宜配合市場實況

李婉茵 高力香港研究部主管及零售顧問諮詢

特區政府日前公布新一份財政預算案，針對土地政策及北部都會區發展方案，除了宣布新一年度將停售商業樓面，工業用地則作為片區發展模或的試點，同時宣布延遲洪水橋/厦村新發展區原址換地期限，反映其願意聆聽業界訴求之餘，也預留時間配合市場實況，重新思量區內的發展規劃，以更符合現實所需。

續放寬住宅比例吸發展商申換地

洪水橋/厦村新發展區用作規劃為北部都會區的「中央商業區」，自去年2月份起，地政總署邀請各發展商就區內指定用途作原址換地申請，而接納具約束力的基本條款期限則擬於本年3月31日到期。然而，就政府的規劃方案，有市場聲音指，本港寫字樓市道正面對空置率高企及供應增加的挑戰，遏抑投資及興建寫字樓的意慾。早前有發展商建議政府在洪水橋市中心地區約11公頃的商業用地加入住宅元素，政府雖接納建議願意加入20%住宅比例，惟審視市況發展，再進一步放寬相關比例，或能更大程度吸引發展商的換地申請。

是次財政預算案宣布就「原址換地」申請接納期延後，除了給予發展商更多時間，就市況考慮及評估投資預算外，事實上政府亦應該因時制宜，重新審視市場的發展倡議及需求，畢竟隨着商業房地產的價值因供應量及需求面積的改變持續下調，成交淡靜的情況下，前景的不確定性也令發展商的項目風險大增，從而減低投資意慾。

增「大學城」教育設施規劃比例

反之，就目前市場的實際需要及政府發展策略，其實政府亦可以就全盤規劃方案作整體調度，除了研究加入住宅比例，使得項目對發展商而言更具吸引力外，亦可考慮到如「大學城」的發展，在區內加入更多相關配置，例如教學中心及學生宿舍的元素。就高力此前研究所得，現時洪水橋/厦村新發展區僅有5.6公頃用作「大學城」倡議的土地預留，其實際面積卻比八大資助院校中面積最小的嶺南大學（8.6公頃）更小，對支持正急速擴展的專上教育產業效果存疑，而區內兩幅用地的規劃分離，事實上亦不利於院校間的協同效應，是否有進一步空間增加教育設施的規劃比例，從而更大程度釋放香港教育的優勢及應對未來需求，或更符合土地及經濟效益。

另一邊廂，緊接原址換地申請，政府同時希望在洪水橋/厦村涉及12.5公頃的土地用作片區發展的試點，發展商需要負擔的成本涉及百億元的龐大項目，其作投資決定前將更考慮到片區與整體規劃之間，是否能發揮更大的協同效應。故此，要得到市場力量的支持，更需要仔細聆聽及包容不同的倡議，從而共同實現未來發展願景。

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