挑戰重重 鼓勵發展商參與有難度

香港文匯報訊（記者 黎梓田）高力香港表示，除現行的政策和計劃外，政府還在公共房屋項目中保留約5%的住宅樓面面積，用於不同的福利用途（包括安老院舍）。政府亦對若干公共土地招標實行特殊的批地條件。鑑於許多新私人發展物業都專注於豪華住宅項目，一個不得不考慮的重要因素就是如何在增設低收入長者福利設施的同時，保障其在不同社區內使用的便捷性和包容性。一些持份者擔心此類涵蓋多個群體的長者住房發展項目會如何影響開發地塊的整體價值。

長者住房利潤率較低欠誘因

特區政府已認識到，高昂的基建相關成本（包括專門的住宅單位和配套設施）、護理服務成本、地價成本和嚴格的批地條件，抑制地產商進入長者住房市場的意願。規劃署於2016年發布的專題報告《為不同年齡人士建構共融互助的城市》致力於探索各種方法來吸引私人開發商積極參與，為長者們提供更多住房選擇。然而，迄今尚未出台具體的措施或政策，導致長者人口獲得的支援與期望有明顯上的差距。

高力香港認為，香港私營長者住房的發展仍面臨源自政府、經濟和社會因素的重要挑戰。挑戰包括土地用途和批地：私營長者住房目前被視為私營住宅發展專案，無論是買地還是地契修訂，往往面臨高昂的地價。由於與標準住宅專案相比，長者住房的利潤率較低，故其對私人開發商或投資者的吸引力不足。

其次是重新利用現有建築面臨的監管限制，現行建築守則和法規對將舊建築改造為長者住房設有嚴格規定，這降低改造在經濟上的可行性。此外，缺乏將工業區變更為住宅用途的機制亦是一個重大障礙。雖然現行制度存在促進適應性再利用的活化計劃，但住宅用途通常未包含在內，從而進一步限制將現有建築改造為長者住房的潛力。

運營成本高 申領牌照嚴格

另外，健康護理服務的運營亦面對成本高企問題，現有的長者住房計劃大多與安老院舍設施相關，後者須向社會福利署申領牌照，進而須遵循嚴格的規章，最終導致運營成本上升。最後就是投資回報延遲：長者住房業務模式通常依賴於租金收入和服務費，故相比一般的住宅發展專案，投資回報會被延後。沒有政策激勵，這將嚴重影響地產商的現金流，降低對投資者的吸引力。