發展北部都會區 抓緊香港向前發展機遇

龍漢標 立法會地產及建造界議員

片區開發聽起來似是一個新的名詞，但我在早前的專欄曾經提及，香港早在1970年代，就有片區開發的成功例子，就是沙田第一城。大家可能會好奇，新市鎮的開發，跟片區開發有什麼異同呢？香港的新市鎮發展大體可以分為三個階段，共有九個新市鎮。第一個階段是七十年代初期，有沙田、荃灣及屯門；第二個階段是七十年代末期，有元朗、大埔、粉嶺和上水；而第三個階段是八九十年代的將軍澳、天水圍和東涌，以上三個階段組成香港新市鎮發展的歷史過程。

政府主導由新市鎮到片區開發

每一個新市鎮發展階段，都是根據香港當時的經濟和社會狀況而進行的。發展第一代新市鎮沙田的時候，當時香港的居住環境較差，人口急劇增長，故當時政府提出十年建屋計劃，將沙田發展成一個主要供應居住房屋的新市鎮。而荃灣是傳統經營紡織漂染的地方，開發荃灣新市鎮，則是為了顧及當年香港製衣、玩具等工業迅速發展的需要。

我們可以看到新市鎮發展的脈絡十分清晰，正是隨着香港經濟的需要而展開。時至今日我們談論北都片區開發也是同樣道理，是按着香港現時的經濟發展需要，包括高科技、物流業等，這些都是北部都會區的發展定位。

我曾提及沙田第一城是片區開發的成功例子，但今日片區開發的規模，比當年發展沙田第一城大得多，投資時間亦相應較長，更有很多外來的變數需要積極處理。當年發展沙田第一城的時候，人口規劃、社區設施等，都由政府主導，而今天的片區開發，雖然亦有部分區域經由城規會規劃，但始終一個如此大規模的發展項目，政府當然會採取一個實事求是的態度，容許當中的發展模式具備彈性，這種靈活性是十分重要的，成功與否也取決於彈性有多大。

新區發展與財團商討具備彈性

發展局將會在本月開始，跟有興趣參與的財團進行諮詢和收集意見。正因規模大且投資時間長，每一個財團考慮投資與否時，都會考慮項目是否財團的強項，落實投資後又需要多久才可以回本，財團作為投資者，除了開發之外還有什麼責任，例如財團是否需要負責招商引資，財團交回多少土地給政府使用，又剩下多少土地可供自己使用等。

地產發展是一門極為資本密集的生意，發展商必須將各樣成本，包括建築費、時間成本、利息開支與及其他額外的成本，盡量作出最精準的估算，然後按自身訂定的可接受回報率去決定投放多少資源去開發。所以在這前提下，我認為政府積極跟有興趣的財團作深入商討諮詢，是最合適不過的第一步。

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