施政報告助穩樓市 冀續推措施降發展商成本

李婉茵 高力研究部主管

行政長官李家超較早前發表最新一份施政報告，針對樓市穩固發展，宣布將會放寬物業按揭上限，加上經濟進入減息周期，近日住宅物業成交量有所回升，另外，有部分發展商的現有一手住宅項目開始加價，反映市場對未來樓市的信心逐漸回復。緊接其後，沙田圍路與小瀝源路交界住宅發展用地亦於日前開標，特區政府亦公布了第三季度賣地計劃，可以由此觀測發展商對樓市發展的態度。

是次項目共收穫6份標書，最終華懋集團以每呎3,357元的地價，合共為10.21億港元中標，該地盤面積約60,838平方呎，估計可建樓面面積約304,191平方呎，發展規模適中，惟較7月份售出的同區小瀝源源順圍住宅用地，每呎地價3,952元，差距15%，反應未算熾熱，預計項目落成後可提供500多個住宅單位。

推地計劃宜聚焦激活市場氣氛

是次投標氣氛及最終獲標價仍然偏向保守。雖然地皮位置鄰近各級院校，能吸引大學生和家長或會對將來的住宅項目有興趣，但項目坐落於沙田圍路及太古可樂廠旁，將來需解決行人通道、噪音及光污染問題，使建築難度及成本提高，故即使是次項目政府免除需額外興建社福設施的附加條款，市場仍然以謹慎態度視之。

而就如今的市場狀況而言，由於一手住宅庫存仍然有相當的壓力，加上融資利率仍處偏高水平，發展商對大型項目仍然審慎。故建議政府在樓市市況未出現明顯回穩的信號下，及後賣地計劃的地皮選項更適宜選擇中小型地皮推售，持續拆牆鬆綁的附加條款，以公私營合作模式項目為主道，並設立更具靈活性的付款方法，從而廣納更多參與者投標激活市場氣氛。

業界樂見上季推地順應時勢

而就政府剛公布的第三季度賣地計劃而言，顯示政府有回應市場的建議，以招標方式出售兩幅用地，分別為一幅位於大圍美田路的住宅用地，以及一幅位於洪水橋的多層現代產業大樓用地，前者配套成熟，並調整了一些地皮項目的招標條款，有助提高發展商入標興趣，預計可提供360伙單位，周邊發展成熟加上區內少有新供應，規模及投資額適中，有望吸引中小型發展商競投，期望政府可拉近本年度賣地收入目標。

後者的工業用地則有助北部都會區的發展，在考慮到業界的意見後，政府調整了洪水橋多層產業用地的出售條件，包括把地積比率由原本最高7倍下調至5倍，以及用於安置棕地作業用地需要交還政府的建成樓面比例由不少於三成下調至不少於兩成，措施有利於發展商減低成本，也是順應時勢所為。