業權「共有」混合用途項目 「地盡其用」可達至雙贏

譚善恆 華坊諮詢評估董事

自上世紀八十年代起，香港便透過賣地條款或發展商換地改契，把屬意之公眾設施或休憩空間落實執行。安排方式會因應提出者為政府抑或發展商而有所不同，例子包括公共通道、天橋隧道、公共車站、公眾停車場、安老院舍以及幼兒護理中心等。考慮因素方面則涵蓋：純便民設施抑或可商業營運；是否政府部門所管理的政策設施；估計興建成本於地價所佔比例；以及設施規模是否具有策略性或地域性意義，再決定會否於地契條款訂明興建規格、施工方法、物料設備、裝修配置、延誤罰則，以及發展商是否需於設施竣工後交回政府，政府會否繳付興建費用，抑或透過地價收益反映。

如果設施涉及室內空間，如運輸署所管理的公共運輸交匯處、社會福利署所安排的安老院舍、幼兒護理中心，地契條款會要求以不可分割業權份數形式把該設施轉讓予「財政司司長法團」（The Financial Secretary Incorporated），猶如一個物業單位的業主（此處稱為混合用途發展項目）。但凡混合用途發展項目經賣散轉讓後，均會產生一定數量的「分權分有」業權人。因為這些業權人是以不可分割業權份數形式持有該發展項目的權責，所以獨佔物業單位以外的權責利益會存在「共同擁有(Co-ownership)」的問題。

例如﹐發展商常於大廈公契（Deed of Mutual Covenant）列明其非住宅部分業權轉讓或向政府申請任何改動批准時無須徵得住宅業主同意，但兩者在整個項目內仍存在「共同擁有」的問題，而地政總署已就其他議題說明大廈公契乃發展商跟小業主間的契約，政府並非大廈公契內的立約者，不受此限，僅以批地者執行地契權限。

擴建利資產增值 收益可作維修儲備金

筆者曾處理數宗涉及政府跟發展商，以及住宅業主跟非住宅業主就未用盡樓面面積申請擴建（或修改地契）的個案。私人業主間能以市場利益達成共同目標，以獨佔物業單位估值來定立攤分比例，分享成果，但「財政司司長法團」由於涉及官方運作考慮，且非以與其他業權人共同擴建項目作為其職責，所以協商過程會較為複雜。隨着特區政府以刊憲形式為香港不同年代批出的地契續期，混合用途發展項目的重建、擴建市場誘因將令更多這些未用盡樓面面積的項目被發現，既可為項目資產增值，亦可將擴建收益作為項目的維修保養儲備金，符合可持續發展的理念。

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