劉兆光 特許測量師及ESG分析師 香港新方向成員 香港廣州青年總會政策委員會副主任

中國傳統中有一種「留白」的智慧。這種智慧不僅為畫作留下遐想的空間，也為心靈提供一種厚德載物的靈活性。同樣，在城市規劃中，這種以虛空詮釋豐盈，以留白凸顯靈動的策略，不僅能夠豐富城市的空間感與設計深度，更能反映出一種深邃的文化自信與人文反思。

我們置身於VUCA時代——即波動性（Volatility）、不確定性（Uncertainty）、複雜性（Complexity），以及模糊性（Ambiguity），靈活處理是最佳應對策略。在全球化和技術創新的推動下，迅速的市場變化要求我們必須具備快速調整產業布局的能力，以迎合新興產業的發展。同時，面對人口結構和居住偏好的演變，靈活的土地政策能夠及時滿足居民對住宅、商業及公共服務設施的需求。這種「留白」的策略是為了走未來更遠的路。

在「北部都會區」發展藍圖中，洪水橋/厦村新發展區的規劃特別引人注目。該區預計將提供636.7萬平方米的商業及工業樓面面積，其中未來洪水橋站將提供過百萬平方米的商業樓面。毗鄰的流浮山地區也被規劃為一個數碼科技樞紐，提供115公頃的經濟用地支持洪水橋/厦村作為現代服務樞紐在金融和其他專業服務的技術轉型。這些計劃的逐步成型，不僅展示了「北部都會區」的發展潛力，也凸顯了地區在科技創新和經濟多元化上的戰略意圖。隨着各項評估和工程的進行，這一地區正逐步成為香港未來發展的新亮點。

今年二月，地政總署針對洪水橋/厦村新發展區發出了一項重要的作業備考，邀請該區內擁有九成或以上發展用地的私人土地業權人進行原址換地申請。此作業備考涵蓋了新發展區的第二期發展計劃及餘下發展範圍，目標是鼓勵土地業權人進行統一發展，並確保第二期發展範圍內的換地接納具約束力的基本條款建議（包括補地價金額）在2025年3月31日之前完成。筆者認為，原址換地從申請到接納補價的時間太短，土地業權人未必有信心在短短一年多時間內完成整個流程。此外，當區主要運輸基建項目，智慧綠色集體運輸系統（第一階段）預計於2029至2033年間落成，港深西部鐵路更預計於2034至2038年間才落成，根本未能確保未來幾年基建與土地發展的同步進行，降低發展商換地發展的意慾。

《香港2030+》報告曾於2016年評估，至2048年香港的商業核心區將面臨約31公頃的甲級寫字樓及其他商貿用地短缺。面對後疫情時期商業用地需求的減少，洪水橋/厦村的龐大潛在供應，以及「北部都會區」四大區域之間面臨租務市場的競爭等，均產生一個合理的疑問——這份報告的立論是否仍然站得住腳？香港實際需要多少商業用地？考慮到政府在本年度賣地表中僅推出位於西九龍的0.41公頃商業用地，以及新落成的中環甲級商廈The Henderson首輪租出率僅達一半，香港整體寫字樓的空置率高達15%，這些都提示我們須重新評估寫字樓及商業用地的實際需求，減少供過於求的情況發生。

（未完，明日續）