香港樓市漸趨熾熱 利率仍左右樓價走勢

高力香港研究部主管 李婉茵

差餉物業估價署日前公布，3月份私人住宅售價指數按月升逾1%，結束連續10個月的跌勢，按年仍下跌逾13%，距2021年的歷史高位跌幅收窄至23%；樓價租金指數則按月反彈0.5%，按年升5.6%，終結2個月連跌，是次數據為樓市全面「撤辣」後，官方首份發表的統計數字。

全年成交宗數料升逾四成

綜觀香港樓市全面「撤辣」後，香港一二手住宅市場成交均表現熾熱，3月份共錄得3,971宗成交，較2月份增長67.2%，不少發展商趁「撤辣」機遇，積極推售新盤，價格克制，以貼近同區二手甚至低於市價開售，同是吸引用家與投資者踴躍入市，一手成交按月錄得308.4%增幅，預測在政策釋放的購買力下，今年綜合市場的成交宗數，將比去年上升43%。

值得一提的是，租金指數終結連續兩個月的下跌趨勢，重拾升軌。要知道，過去兩個月所反映的1月及2月份數據為傳統的租務淡季，一般期內的租務成交有較大的議價空間，反之5月份後，則轉為旺季，故相信租金表現會出現持續上升。

租金指數重拾升軌

這一現象反映的樓價與租金背馳走勢，有別過往樓價下調則租盤供應增多，導致租金同步下跌的平行趨勢，卻反映市場存在一定的居住需求，以致租務成交加速，其來源或許與特區政府近年放寬入境移民及專才計劃政策有關。而這批租戶長遠會否成為樓市未來購買力，仍需視乎宏觀的利率走勢、香港的經濟環境以及其自身的職業穩定度而論。

一手料續主導市場

後市方面，據房屋局的數據，香港的一手庫存及潛在供應量，截至今年第一季，已落成但未售出的現樓貨尾單位共2.1萬伙，而建築中但未售出的樓花單位亦涉及7.2萬伙， 同創有紀錄以來新高。可以預見，市場將繼續由一手供應主導，而發展商面對競爭，相信今年內仍會採取價格保守的推售策略，由此亦會對二手市場的價格和成交，造成一定的下挫壓力，若業主急於求售，須有較大的折讓。

最後，利率仍然是左右樓價走勢的重要因素，美聯儲成員近來連番暗示，息口或在本年度繼續維持或者只輕微下調，對市場預期造成一定影響之餘，持續高息亦壓抑資金流向，若果利率延遲下調，高力維持預測，整體樓價全年會有5%至10%的下調空間。

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