樓市回暖 下財年賣地收入有望達標

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

如筆者上周本欄目文章所言，香港樓市 「小陽春」真的再現了！根據各大代理統計，2月28日至3月5日的一周內新盤已成交超過830宗，相比2023年全年成交量10,778（即按周207宗或按月898宗），「撤辣」後首周已是去年每周均數的4倍，反映一手樓「小陽春」已確立了。二手市場傳出捷報：2月28日至3月5日十大屋苑共錄得110宗成交，較「撤辣」前一周的29宗，急增近2.8倍。二手樓市場先行升溫是熱門的「上車屋苑」包括天水圍嘉湖山莊、沙田第一城及荃灣區老牌屋苑，反映出短期投資者欣然入市。

既然一二手樓市出現「小陽春」，不少讀者自然關心下財年賣地收入可否達標330億元？能否達標將影響未來特區政府財政政策部署和各種惠民的措施可否有序持續地開展，本文將對達標的可能性作分析。

2月29日，發展局公布2024/2025年供應8幅住宅地及3幅工商業地。8幅住宅中，6幅是滾存地，新加入的兩幅均在沙田小瀝源，且當中小瀝源源順圍小型地皮會於下財年首季先跑出。明顯地，發展商對該地皮招標成功的信心較大，期望可以打響頭炮。另外局方決定下財年只推出一幅東涌106區地皮，再加上港鐵東涌東站第一期地皮，希望改變東涌區連續流標的情況。

沙田宅地料打響招標頭炮

沙田小瀝源源順圍住宅地，鄰近小瀝源消防局及港鐵第一城站，交通便捷、配套設施齊備。地盤面積2.48萬平方呎、可建總樓面約14.85萬平方呎，共提供約280伙，是下財年兩幅新增用地中最細的，入場門檻屬於低，涉及投資金額不高。筆者預計成交價在7億至10億元內，成功招標幾率不低。相信政府會加推較大型的小瀝源沙田圍路住宅地。該地盤面積約6.14萬平方呎，可建總面積約30.68萬平方呎，提供約500伙，預計賣地收入可再增12億至20億元。兩幅小瀝源住宅用地共可讓庫房增加19億至30億元，相信達標的幾率不低。

恰恰相反，兩幅東涌住宅地則發展規模大，主要買家將是大型財團。一幅是位於東涌106A區的政府用地，筆者預計地皮估值約9億至16億元，另一幅是位於東涌東站第一期的港鐵項目，可建總面積約78.35萬平方呎，約1,200伙，筆者預計估值約13億至16億元。如果成功招標售出，共可收到約22億至32億元，當中9億至16億屬政府賣地收入。相對而言，東涌地皮成功招標的難度較大，因為離島建築成本較高、建築工人較難求、附近二手樓市場成交量不高、附近社區設施不足、地皮規模不小、未來地皮供應量充斥，招標成功幾率較難掌握。

至於下財年推出的幾幅政府及港鐵工商業用地，政府共推二幅商業（含酒店）地，分別位於啟德第4C區4號地皮及沙田石門安心街/安平街交界。如以招標成功難度來比較，則石門商業地較易「出貨」，因為該區商業氣氛較濃厚，令到發展商容易計算出租金水平及轉化成為價值。

啟德4C區地皮面積較大，附近地區還在廣泛興建中，出租情況不易估計，吸引力不及前者。兩幅商業用地預計可帶來6億至16億（石門地）和21億至45億元（啟德4C區地），總計約27億至60億元。

下財年唯一「百億地王」的出售重任落在市建局裕民坊商住地皮上，對現時財困中的市建局迅速回收資金至為重要。在最後流標下，市建局改變策略以「垂直城市」注入大量住宅元素，應是創香港重建史上先河。

「百億地王」變招重推看好

項目共最高總建樓面約270.33萬平方呎，最多含約118.5萬平方呎住宅及165.4萬平方呎商業部分，住宅可提供約1,750伙，單位平均面積600平方呎至700平方呎。新方案大減商業部分三成面積，不再區分寫字樓/商舖/酒店分成比例，增大發展的組合靈活性。筆者期望可錄得成交價超過100億元，平均樓面地價約3,700元/平方呎。

樓價回升吸引發展商踴躍入市

過去幾年一手樓出現「滯銷」，又出現高利息因素，令到不少發展商借貸率高企，減少它們買地能力及意願。最近金管局放寬地皮借貸條件，有助項目投入金額減少、增高投資回報率、減少投資風險。預計「小陽春」增加發展商回籠資金，且出售住宅較易把握，都增加發展商投地信心和能力。樓價上升助長地價回升，吸引發展商踴躍入市，下財年賣地收入可望達標了。

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