東涌東站第1期「零標書」 10年最差反應 今年6地流標庫房壓力大

外圍經濟不明朗加上高息環境，新盤貨尾積壓情況加劇，賣地市場遭遇寒流，時隔一星期多時間，再有地皮流標。港鐵東涌東站第1期昨日截標，錄得「零標書」宣告直接流標，是自2013年2月天水圍天榮站項目「零標書」後，十年來反應最差的港鐵住宅項目。連同今次流標，今年來共有6幅地皮流標，估計政府、港鐵及市建局合共少收195億至331億元。統計顯示，今年來土地收入連同補地價僅及財年目標850億元約18%，特區政府本財年首6月赤字已達1,777億元，香港未來有多個大型基建上馬，土地「歉收」勢必加重財赤。不過，會計師並不建議加稅，認為應從提升香港競爭力方面入手增加收入。◆香港文匯報記者 黎梓田

繼上周三（11月1日）東涌住宅官地（東涌市地段第55號）流標後，昨日截標的港鐵東涌東站第1期以「零標書」宣告直接流標。對上一次「零標書」的港鐵住宅項目要追溯至2013年2月的天水圍天榮站項目。東涌東站第1期項目預計提供約1,200伙，另設商場，由港鐵保留。根據港鐵招標條款，以住宅樓面計算，市場估計項目樓面地價每方呎約1,581元。

「開荒」項目兼迎高息環境

不過，業界在截標前已指地皮有流標風險，一是同區接連流標，加上附近一帶不乏供應，以及預期東涌東站要到2029年才完工，存在不少變數，認為發展商出價傾向審慎。

連同今年2月流標的小蠔灣項目，東涌區接連3幅地皮流標，美聯測量師行董事林子彬昨表示，東涌屬較偏遠區域，此3幅地皮均位處區內新發展段內，均屬「開荒」階段項目，交通及配套均未到位，影響對發展商的吸引力，加上近期市況仍存在不少變數，利息成本亦高企，增加發展風險，料發展商多選擇條件較成熟及投資風險較低的項目。由於接連多幅地皮流標，會對政府所訂的未來供應目標構成影響，以及影響土地收益。

普縉估值及諮詢總監李雋傑則認為，影響發展商投地意慾的主因仍是外圍經濟不明朗及高息環境，而非本地樓市氣氛。另外，項目落成後，周邊可能仍有工程，亦影響發展商趨向保守。

綜合政府、港鐵及市建局三個土地的批地紀錄，連同今次的港鐵東涌東站項目，今年以來已錄得6宗地皮流標（見附表）。根據市場對項目的估值上、下限，政府潛在賣地收入損失介乎84億至154億元，市建局為87億至130億元，而港鐵則為24億至47億元，三者合共損失195億至331億元。

850億賣地收入目標暫達18%

政府早前公布本財政年度首兩個季度（今年4至9月）只售出兩幅官地、連補地價項目，暫時只有約156億元賣地收入，僅佔今年度賣地收入目標850億元的18%。換言之，接連有地皮流標，庫房壓力勢必大增。

值得留意的是，政府最新已預告2023/24年度財政赤字將高於估算數字，可能逾1,000億元。而政府剛於10月31日公布本財政年度首6個月財務狀況，計入在政府綠色債券計劃下發行的綠色債券所得466億元收入後，本財政年度首6個月的財務狀況為1,777億元赤字，財政儲備在截至9月30日為6,571億元。

建議提升經濟活力增收入

會計師事務所德勤上周五則發表報告預測，政府本財年赤字或達1,316億元，財政儲備預計截至明年3月底為7,032億元。正如財政司司長陳茂波在上月出席施政報告解說會時強調，無意加稅增加庫房收入，德勤亦不建議政府加稅，反認為政府應考慮提供稅收優惠給予重點鼓勵行業，以保持以至提升香港的競爭力。

該行提出多項減稅提升香港競爭力的建議，包括：對在香港設立並具有經濟實質的地區總部，稅率減半至8.25%，以吸引跨國企業來港設立總部；調低在港設立並具有經濟實質的環球貿易公司的稅率，稅率減半至8.25%，以鼓勵國際貿易公司來港開展環球商貿活動等等。