張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

自從今年首季樓市出現小陽春後,大市便徐徐轉淡。由土地註冊處整體物業註冊宗數及金額分析,首8個月中,只有2月、3月、4月及5月的按月計整體物業註冊宗數衝破5,000宗,其餘月份都停留在5,000宗以下。成交金額方面,則只有3月及4月份企穩在600億元上,其餘月份只餘得450億元下,大市成交金額由5月份起便持續走低,近兩個月更跌到近300億元左右。

新盤變招「愈劈愈狠」

回顧疫情過後發展商開售新盤的策略,大家都看見基本上一致,都是「先低後高」,參考附近二手樓均價,開售均價貼近二手樓水平,再次逐步加推微加價,均錄得不俗的成績,不少新盤連番首次開售都可以錄得售罄或售出近九成以上。不過,新盤單位購買能力快速耗盡,發展商有感新盤銷情趨淡,便立刻更改銷售策略:鬥快賣樓,愈劈愈狠,以價格戰吸引剩餘剛需力盡快入市。其實發展商改變策略,大家也不難理解。根據市場資料和特區政府官方數據,粗略計算下半年可供發售新盤單位不少於23,500個,大致上分為四大主要地區,包括啟德(含觀塘)、新界北區(屯門、元朗、天水圍、洪水橋、大埔、錦田)、黃竹坑區及將軍澳地區,分別可提供8,526伙、7,423伙、5,850伙及4,529伙。如果以單地區計算,則啟德和黃竹坑地區肯定是主要戰場,將成為發展商減價戰的爆發地點。

兩區新盤料爆減價戰

長江實業利用「震撼價」成功售出大部分油塘單位,主因是其地價成本偏低,客觀地仍錄得較合理利潤。不過發展商買進啟德和黃竹坑土地時,正是樓市高峰時期,地價高企且持貨多年利息支出也不低,造成發展商新盤單位成本高昂,下調售價空間不大,也說明其猶豫地淡市大賣的原因。過去幾年間,這兩大地區新盤開售成績未如理想,縱然近月發展商也以低位開售、增加代理佣金,但是銷售成績未見突出。

傲玟銀主盤開價矚目

新盤市場靜待消息的另一個焦點,是何文田傲玟遭銀主接管正部署短期重售。接管人已委託代理公司進行「軟性」銷售活動,市傳9月內便「開打」。市場傳言接管人將以低於二萬元均價開售,視乎市場反應再稍微提價再推售,但是目標均價也不會超過三萬元。如果消息屬實,則將對九龍區豪宅影響巨大,啟德地帶尤其是跑道區的豪宅價錢會承受巨大下調壓力。在豪宅市場剛需力還未復常前,這枚巨大的「炸彈」絕對是震撼性的,大家不妨拭目以待。

另外,二手單位也是「價量齊跌」,比較2022年和2023年首8個月的數據便可知一二:2022年二手樓市成交宗數和成交金額分別為36,974宗和2,986.8億元,而今年首8個月成交宗數和金額則分別為27,774宗和2,088.4億元,均價由808萬元下跌至752萬元,跌幅超過7.45%,其中尤以樓齡高的傳統屋邨盤跌幅更大。樓宇按息急升迫使回報率自動調整向下,雖然因有內地學生及專才湧港推高租金水平,但是樓價跌勢仍然持續,令回報率疊加地升高。

2023年的首季樓市小陽春為時短暫,第二季中段起開始轉勢向下,筆者預期住宅樓價年底有機會錄得負增長。對於整體本地經濟,樓價向下調整不失是好事,買家起碼可用同價格買進較大單位,「上車一族」得以一圓置業夢。

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