註冊財務策劃師協會會長 黃敏碩

本港近月先後有多個大型土地發展項目流標，日前開標的旺角洗衣街商業地，雖避過流標的命運，但中標價比市場估下限還要低約16%，更較一年前地皮被納入賣地計劃時最高估值228億元、每呎樓面地價1.5萬元大幅下跌八成。商業市場近期持續受壓，租金屢次見新低，今次低價批地，估計政府已接受現實。

隨着香港與內地恢復全面通關，本港經濟有望走出低谷，然而，高息環境以及外圍經濟不明朗的情況，無可避免影響香港復甦力度。地產市好景時，發展商投地出價自然較為進取，但目前市場充滿不確定性，目前甲級商廈空置率高企，未來多個地區還有新供應。競投大型商業發展項目，回本期長，投資且大，入標投地自然傾向較保守。

早前政府的赤柱豪宅地，以及市建局觀塘市中心商業重建項目相繼便流標收場，其中一大原因是政府與相關機構對地皮的估值與市場力量有所偏差。旺角洗衣街大型商業用地再度推出，最後可以避過流標，最大原因相信政府在價格上能作出讓步。

是次每呎樓面地價較去年1月由其士國際中標的粉嶺安居街工業地、每方呎樓面地價3,387元還要低。此外，長實2001年10月以6.55億元、每方呎樓面地價僅510 元投得紅磡灣填海區商業地，現發展為服務式住宅海韻軒，是次新地中標的洗衣街商業地，相信為逾21年來市區商業地每呎樓面地價最低。

發展商競投趨審慎及保守

在這個市場環境下，發展商在競投商業更趨審慎及保守，市場並調低了金鐘廊重建項目的估值，由本來約154億元大減至約107億元，減幅超過三成。至於曾經流標和遭撻訂的九龍東啟德第4C區4號地皮，在現時的市況下推出，或有再流標的可能。

除了商業地價，商業樓宇估值同時面對壓力，在銅鑼灣區內擁有多個商業項目，包括利舞臺廣場、利園一至六期及希慎廣場的銅鑼灣「大地主」希慎興業發盈警，料去年虧損11.6億元，主要因集團年約32.5億元的投資物業公平值虧損，而 2021 年同期錄得7.2億元的虧損。

九倉置業亦因年度投資物業的重估虧損總額可能是首六個月所錄得虧損的兩倍以上而發出盈警。