以宏觀視角規劃人工島 增加土地投資未來

劉國勳 立法會議員

特區政府提出中部水域人工島填海方案，興建3個共涉及1,000公頃土地的人工島，將「15分鐘生活圈」的概念融入7個宜居宜業的社區當中。人工島建造項目橫跨20年，政府應在土地規劃上預留更大彈性，因時制宜作出合適的發展，既有效紓緩房屋問題，亦可提供更多空間讓工商百業發展，為香港未來創造更多新機遇。

特區政府現正多管齊下覓地，期望重掌土地主導權，推進經濟發展及改善民生。不少學者及傳媒時常將香港與新加坡的施政方針、生活模式及經濟表現等作比較，尤其是對比可用土地。香港的土地房屋問題一直被狠批落後。觀乎新加坡國土面積只有約719公里，而香港面積則約有1,105公里，新加坡總體面積僅為香港的65%，面對的土地問題理應比香港更為嚴重，然而新加坡以填海及其他方式積極開拓土地，其可建成面積達540平方公里，佔全國總面積75%；反觀香港建成區面積則只佔兩成，約214平方公里。歸根究底，是因為香港過去有一段長時間沒有造地，探討開拓土地時都遇上不同的掣肘及爭議。為解決房屋問題、拓寬多元經濟，香港實有必要急起直追，多管齊下開拓土地，以助香港長遠發展。

特首李家超在施政報告提出「加速造地，長遠建立土地儲備，掌握土地供應主導權，讓政府走在問題前面，不再追落後。」精簡發展程序、提出中部水域人工島填海方案，令重掌土地供應主導權不停留於口號，以實際行動造地，既可提速興建香港第三個核心商業區，亦協助解決積存多年的房屋問題。

打造香港新的交通樞紐

交椅洲人工島項目涉及約5,800億元，島上將以「15分鐘生活圈」概念規劃7個宜居生活社區，讓市民可在短時間內以步行或騎單車等健康出行模式，從居所到達不同目的地，滿足各種生活所需。作為香港未來兩大核心發展項目之一，交椅洲人工島將成為香港的經濟走廊，連接維港都會區與「北部都會區」，藉此擴展金融中心，鞏固香港現有的經濟及金融優勢。政府計劃在人工島興建海底隧道，連接港島西和大嶼山東北，並爭取於2033年完成，以配合人工島首批居民同年入伙的目標。特區政府又計劃在島上興建接駁港島西、欣澳，以洪水橋為終點的跨海鐵路，使人工島成為香港一大交通樞紐。

兩項交通基建對香港發展有裨益，並完善本港整體交通配套。在現時三隧使用量已飽和的情況下，新建過海隧道可做到分流效果。政府必須確保人工島做到真正「基建先行」，讓首批居民入伙後就有一定的交通配套，方便出行。政府應密切監察工程進度，確保不會延期。至於規劃將新鐵路接駁至洪水橋站的想法是十分合適，因未來將新建的港深西部鐵路將連接洪水橋及前海，人工島的新鐵路連接港島西及新界北，將「北部都會區」及維港都會區貫通，既進一步完善交通鐵路網，亦能更快速接駁內地的交通，讓香港與大灣區其他城市更好地融合發展。

完善配套務使社區宜居宜業

在最新方案下，若精簡發展程序的法例通過，2025年年底政府便可開展動工填海，較原方案提早一年多。填海所製造的1,000公頃土地，可讓政府掌握土地供應主導權，大幅增加土地、房屋的供應，同時有助推動市區重建。值得注意的是，以往設計新市鎮只考慮供應居所，卻少有考慮提供條件讓居民在當區上班，使跨區就業成為了社會常態。人工島方案中的「15分鐘生活圈」概念，以環保集體運輸系統為中心，合理分布社區內的公共交通點、日常購物、餐飲設施、基本社區設施及休憩用地等，核心商業區以外亦預留了約100萬平方米的商業樓面面積分布於7個社區。這些都有利居民在生活的社區中得到各方面的滿足，真正在當區安居樂業。

對於人工島這類大型的填海工程，社會大眾最關心的，莫過於項目的開支及經濟效益。政府預料人工島填海工程開支約為5,800億元，開支雖龐大並較2018年的5,000億元估算高，但項目將帶來極大的經濟收益，政府保守估計賣地能帶來7,500億元收入，日後人工島的經濟活動每年將帶來約2,000億元收益。按政府估算，賣地收益高於填海及基建開支，政府再沒有虧本的顧慮，而有關新鐵路及第四條過海隧道均能令全港市民受惠，對投資香港未來經濟發展大有助益，方案絕對值得支持。

宜邀請私人機構合作發展

發展局提出數種融資方案選項。考慮到現時的經濟環境，公私營合作中尤以「鐵路加物業發展模式」及「填海及基建設施工程」較可取，政府可透過出讓物業發展權減少開支，並提供誘因讓鐵路公司或發展商參與項目，加快工程進展。同時，政府也可考慮進行「土地發債」，在人工島建成後，將土地補償給受「北部都會區」發展影響的新界北土地業主。

政府在過去西隧、大欖隧道等建造工程中，使用了BOT(建造－營運－移交)模式操作。惟過去經驗反映，若日後這些收費道路的收費不受政府監管，人工島的居民就要承受昂貴交通費，有關基建就無法充分發揮便民出行的作用。故此，政府應在建造基建的過程中，有一定的參與，掌握日後收費的主導權。

整體而言，人工島建造項目橫跨20年，政府應在土地規劃上預留更大彈性，隨市場變化及需要作出靈活調動，讓土地可以混合發展。在房屋供應上，政府應提高如居屋等資助置業的房屋數目，滿足夾心階層的置業需要，讓未來人工島上的居民組成更加多元，有利島上工商業務發展。