韋志成：市區更新聚焦樓宇復修

「規劃主導」發揮土地潛力 保育活化作為優先手段

為慶祝市區重建局成立20周年，該局將於本周五（19日）假中環街市舉行相關慶祝活動。市建局行政總監韋志成昨日發表網誌表示，該局於過去20年工作上遇到許多挑戰，包括傳統「項目主導」模式面臨困局、私人單位老化日益嚴重，以及風險管理難度增加等，未來市區更新工作應以推動樓宇復修為核心，將保育活化作為優先手段。●香港文匯報記者 文森

市區重建局成立20周年慶祝活動將於本周五假中環街市舉行。韋志成表示，早前他曾將一棵土沉香帶到中環街市中庭內種植，而過去4年該局積極推廣在市區種植土沉香，至今已在8個市區更新項目內種植，其中在中環街市栽種的是第二十棵，寓意過去20年市建局成功克服不同挑戰，為市民帶來更美好的生活環境。

韋志成介紹，市區更新工作的挑戰主要有三方面。其中，以往「拆一幢、起一幢」的傳統「項目主導」模式，未能解決舊區社區設施落後、休憩用地不足和交通擠塞等問題；部分「超高密度」、龐大而失修的舊樓群，涉及高昂收購及發展成本，令重建工作愈益艱鉅。面對困局，自2016年起市建局試行以小區發展模式推行土瓜灣重建項目，逐步由「項目主導」邁向實踐「規劃主導」的新模式，為地區制定規劃藍圖，充分發揮土地的發展潛力，為舊區帶來最大的規劃裨益。

半百樓齡私宅急增逾4倍

此外，政府報告指香港市區逾50年樓齡的私人住宅單位數目，將由2018年約19.8萬個急增至2048年的85.4萬個。韋志成指即使市建局近年盡力加快重建步伐，恐仍無法追上。因此，市建局要持續推動業主改變對樓宇復修的被動心態，運用新的概念和執行模式，令其保養得宜，真正發揮樓宇復修的整全效果，改善居住環境。

他表示，外在環境不斷變化亦令風險管理難度增加。他以近兩年的新冠肺炎疫情為例指出，相關防疫措施對整體社會以至市建局的運作帶來廣泛影響，該局已建立「規劃儲備」尋找具重整及重新規劃潛力的土地，並配合一套穩健而靈活的財務儲備系統，以靈活調整項目推展時間，減低受市場波動所帶來的影響。

韋志成認為，未來市區更新工作應該將重點放在樓宇復修，這是達至市區更新可持續發展的基礎。未來5年，市建局準備投放1,000億元於市區更新工作，他指資金數字雖然看起來龐大，但要做到全面樓宇維修保養，仍遠遠不足，「本港將有85萬個單位踏入老化周期，這些單位在拆卸重建前需要進行大概5次復修周期，推算估計保養的整體支出會超過3,400億元。」

他表示，有關開支數額巨大，若全由政府承擔，或屬於向全社會轉嫁本應屬於業主的樓宇保養責任，因此社會應支持促進業主為樓宇進行定期維修保養、建立維修基金儲備，並加強相關監管；進而推動建立預防性樓宇復修的新文化。

他並認為，現時更新工作的「拆（清拆重建）、改（復修改造）、留（保育活化）」三大手段，應該逆轉為「留」、「改」、「拆」，避免提早耗費龐大社會資源和土地，作重建發展。