● 韋志成早前到中環街市中庭種植一棵土沉香。網誌圖片

「規劃主導」發揮土地潛力 保育活化作為優先手段

為慶祝市區重建局成立20周年,該局將於本周五(19日)假中環街市舉行相關慶祝活動。市建局行政總監韋志成昨日發表網誌表示,該局於過去20年工作上遇到許多挑戰,包括傳統「項目主導」模式面臨困局、私人單位老化日益嚴重,以及風險管理難度增加等,未來市區更新工作應以推動樓宇復修為核心,將保育活化作為優先手段。●香港文匯報記者 文森

市區重建局成立20周年慶祝活動將於本周五假中環街市舉行。韋志成表示,早前他曾將一棵土沉香帶到中環街市中庭內種植,而過去4年該局積極推廣在市區種植土沉香,至今已在8個市區更新項目內種植,其中在中環街市栽種的是第二十棵,寓意過去20年市建局成功克服不同挑戰,為市民帶來更美好的生活環境。

韋志成介紹,市區更新工作的挑戰主要有三方面。其中,以往「拆一幢、起一幢」的傳統「項目主導」模式,未能解決舊區社區設施落後、休憩用地不足和交通擠塞等問題;部分「超高密度」、龐大而失修的舊樓群,涉及高昂收購及發展成本,令重建工作愈益艱鉅。面對困局,自2016年起市建局試行以小區發展模式推行土瓜灣重建項目,逐步由「項目主導」邁向實踐「規劃主導」的新模式,為地區制定規劃藍圖,充分發揮土地的發展潛力,為舊區帶來最大的規劃裨益。

半百樓齡私宅急增逾4倍

此外,政府報告指香港市區逾50年樓齡的私人住宅單位數目,將由2018年約19.8萬個急增至2048年的85.4萬個。韋志成指即使市建局近年盡力加快重建步伐,恐仍無法追上。因此,市建局要持續推動業主改變對樓宇復修的被動心態,運用新的概念和執行模式,令其保養得宜,真正發揮樓宇復修的整全效果,改善居住環境。

他表示,外在環境不斷變化亦令風險管理難度增加。他以近兩年的新冠肺炎疫情為例指出,相關防疫措施對整體社會以至市建局的運作帶來廣泛影響,該局已建立「規劃儲備」尋找具重整及重新規劃潛力的土地,並配合一套穩健而靈活的財務儲備系統,以靈活調整項目推展時間,減低受市場波動所帶來的影響。

韋志成認為,未來市區更新工作應該將重點放在樓宇復修,這是達至市區更新可持續發展的基礎。未來5年,市建局準備投放1,000億元於市區更新工作,他指資金數字雖然看起來龐大,但要做到全面樓宇維修保養,仍遠遠不足,「本港將有85萬個單位踏入老化周期,這些單位在拆卸重建前需要進行大概5次復修周期,推算估計保養的整體支出會超過3,400億元。」

他表示,有關開支數額巨大,若全由政府承擔,或屬於向全社會轉嫁本應屬於業主的樓宇保養責任,因此社會應支持促進業主為樓宇進行定期維修保養、建立維修基金儲備,並加強相關監管;進而推動建立預防性樓宇復修的新文化。

他並認為,現時更新工作的「拆(清拆重建)、改(復修改造)、留(保育活化)」三大手段,應該逆轉為「留」、「改」、「拆」,避免提早耗費龐大社會資源和土地,作重建發展。