防樓市風險 粵三日發兩警示

重點維穩新盤市場 高於備案價或低於市場價銷售同列風險

恒大(3333.HK)、花樣年(1777.HK)等內房企相繼出現債務危機之後，廣東省及廣州市3日內兩次發出購房風險提示。廣東省住房和城鄉建設廳昨日發布關於進一步做好商品房交易風險提示的通知，列舉13條商品房交易風險，當中包括：房地產開發企業以高於備案價格銷售商品房的即是風險；購房者違規使用經營貸、消費貸等金融產品支付購房款的即是風險；房地產開發企業以一次性付款、團購費、定金抵購房款等名義明顯低於市場價格銷售商品房的即是風險。●香港文匯報記者 帥誠 廣州報道

而於兩日前的10月11日，廣州市住建局官微也發布了通知，就購房過程中需要重點關注的風險事項作出7條提示。提示買家購買期房時查明《商品房預售許可證》、支付預售款時直接存入商品房預售款專用賬戶、選購房屋時關注房屋抵押狀態等。

對此，合富研究院高級分析師馮佩雲指出，廣東省住建廳在當前時間節點下發布該風險提示通知，或是針對近期以民企為主的部分房地產企業出現債務違約情況，對企業及購房者的提醒。「近年樓市調控政策頻出，說明國家非常重視房地產交易市場的規範操作，近期有大中型房企出現不同程度的資金問題，正是看到了潛在風險，相關部門才會適時發布風險提示。」她說。

「提示」料助買家理性入市

談及風險提示發布後對廣東樓市的影響，馮佩雲認為，對房企來說，將督促其不斷規範交易流程，對購房者來說，也將提醒其在看房買房時更加理性。

此外，風險提示也可能促使一些本身已出現資金問題的房企及樓盤提前「爆雷」，「媒體的報道加上這一時期官方發布的通知，會讓購房者的心態變得更加謹慎，某大型房企原本可以正常銷售的樓盤，可能也會因此更難賣出。」

分析：需訂措施化解潛在風險

馮佩雲強調，「需要注意的是，在房地產市場交易積極性趨於平緩的同時，剛需購房者的需求仍然存在。」

因此，她建議相關部門在發布風險提示之後，下一步應該針對目前市場存在問題以及未來樓市潛在風險進行有效的疏解及制定系統性的防範措施。「否則消費者可能會出現要麼不買房、要麼頂着風險買房的兩極分化現象。」

另一方面，在風險提示發布之後，有部分網民表示，通知中明確房地產開發企業以高於備案價格銷售商品房的即是風險，但消費者在公開渠道往往很難查找到樓盤的備案價格，從而也無法對樓盤銷售價格是否高於備案價格進行判斷。

穗一手網簽面積逐月下降

實際上，從今年以來廣州的一二手住宅網簽面積變化，也不難看出廣州消費者的購房熱情正不斷減弱(見表)。今年4月廣州一手住宅網簽面積為118.86萬平米，之後逐月下降，到8月廣州一手住宅網簽面積僅為77.45萬平米。

根據廣州市最新的樓市政策，一手住宅不能超過政府指導價，在抑制房企推售新盤熱情的同時，也會間接影響二手住宅的成交量。「一些原本打算買二手樓的消費者，看到一手樓限價降價，會轉而選擇一手住宅。」正如數據所示，今年9月迎來傳統「金九銀十」的推動，廣州一手住宅網簽面積才稍微回升至90.22萬平米，而9月廣州二手住宅網簽面積為59.61萬平米，比前一個月減少約22萬平米。