香港文匯報訊 (記者 梁悅琴) 香港樓價高處不勝寒，樓價指數近月破頂後於高位徘徊，新盤開價亦相當進取。股壇紅綠燈顧問有限公司董事長黃錦康接受香港文匯報記者訪問時認為，港人不應只相信超低息是支持樓價的利好因素，皆因此舉已令一眾二手樓業主不肯放售手上物業，加上政府辣招令二手交投減少，買家被迫要買新盤， 造就發展商抬高價賣納米盤。他認為，現時小市民以一或兩成樓價作為首期，但要借八至九成樓價的高槓桿買樓方式已是極高風險，近月來美匯已轉強，或現美元牛市第一浪，市民要小心美元轉強對香港樓市帶來的風險。

「超低息迷思」阻二手樓交投量

黃錦康指出，樓價升跌不會「死人」，可是採用高槓桿方式買樓則會隨時「死人」。他舉例，1997年6月中原樓價指數曾升至100點高峰，其後因遇上亞洲金融風暴，外資基金撤走，香港樓價大跌60%至70%，當時不少投資者以至用家都借高成數按揭，結果樓價一大跌，加上之後的2003年「沙士」期間銀行不斷加息，不少業主淪為負資產人士，負資產個案高達10萬宗。及至「沙士」後中央救港，自住需求回升，樓市又回升。

香港樓價高企常被人指供不應求所致，2003年至2021年香港樓價持續上升40%，同期人口增長約10%，然而2003年的私人住宅被指供應過多，每年有2萬伙，如今則指土地供應不足，200多呎納米樓要賣千萬元，中產階級因窮得淒涼；2011年5月中原樓價指數為100點，如今升至約190點，即是10年樓價升90%，然而同期經濟增長只升約30%，究其原因是否真的只因供應不足？他認為，真正令樓價上升的因由是太多小業主只相信超低息能夠支持樓價，令一眾二手樓業主不肯放售手上物業，加上政府辣招令二手交投減少，市場上鎖住了百多萬個單位，買家被迫要買新盤，造就發展商抬高價賣納米盤。

美元或迎牛市首浪 置業須防風險

他表示，小市民要留意低息環境能否持續，從美元過去40年的走勢來看，美匯指數由1984年160點跌至2008年金融海嘯時的70點，30多年都是大熊市，疫情期間美國再進行量寬二期，但今次美元指數並無再下跌，而美聯儲收緊政策的預期不斷升溫，刺激美元指數於今年9月刷新年內高點至94.43點，他相信美元或現牛市第一浪，因此如果借高成數按揭的小業主不可不防範風險。

「幕後軍師」撐友創立極馬按揭轉介

最近黃錦康做幕後軍師，支持友人孫氏創立極馬按揭轉介，希望令買樓人士可以做到先了解後投資，客戶只需一個來電或電郵，便可經極馬專人免費指導，盡快聯繫上銀行，不需經「駁腳」經紀就可得到專業服務，極馬免費服務範圍包括一二手住宅及工商舖物業按揭轉介轉按、加按轉介服務、物業估價及預先按揭批核服務。

他透露，極馬目標會成為有牌的獨立按揭經紀，並會將所賺取的利潤用作慈善用途。