【證券分析】濱江服務領跑高端物業品牌

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濱江服務(3316)作為濱江集團(002244.SZ)旗下高端物業服務商，以杭州為中心，覆蓋浙江省、上海市、江蘇省及江西省的30個地區，於2020年中指院中國物業百強企業排名位列第17名。截至2021年上半年公司在管面積2,489萬平方米，2016年至2020年在管面積年複合增長率(CAGR)達30.4%，覆蓋中高端住宅、商業寫字樓、大型綜合體、產業園區等多種業態。

濱江服務在物管領域專注高端物業管理，憑藉區域集中性優勢、優質的服務水準和口碑產生品牌溢價，2021年上半年平均物管費高達4.28元(人民幣，下同)/平方米/月，遠超主要在管區域杭州市普通住宅政府最高指導價2.75元/平方米/月，並大幅領先2020年物業服務百強企業3.84元/平方米/月的平均水準(其中住宅物業平均物管費為2.05元/平方米/月)。

公司內生增長強勁，截至2021年上半年來自濱江集團的在管面積超過1,400萬平方米，佔公司在管面積的56.6%。2016年至2020年濱江集團部分新開工面積以年複合增長率 54.0%增長至2020年的445.7萬平方米，在建專案的區域分布上以杭州為主軸並積極擴展至上海、深圳、上饒、蘇州等城市，為公司物業板塊有機增長提供穩固的基本盤。

同時，公司秉持高品質外拓策略，2021年上半年新增協力廠商在管面積同比增長265.8%達到387萬平方米，截至2021年上半年來自協力廠商在管面積佔比較2016年大幅提升33.1個百分點至43.4%。公司依靠優質服務形成的行業口碑，為協力廠商項目帶來競爭優勢和品牌溢價。

公司2021年將對業主增值服務進行板塊調整，打造以5S為中心的增值服務體系，包括硬裝服務、軟裝服務、仲介服務、租賃服務、室內維修和設施設備更換升級服務及居家生活服務等，致力於成為業主信賴的房屋資產打理及保養者。

增值服務提升利潤空間

我們預期中期內公司增值服務業務的強勁增長能夠逐步降低其對房地產周期的依賴，為公司業務的多元化和利潤空間提供充足的保證。

我們以現金流折現估值和可比公司估值的方式對公司進行估值，首次覆蓋，取兩者平均值，給予目標價44港元/股，對應2022財年預測 22.8倍市盈率水平。(摘錄)

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