新鐵路效應 發展商爭先插旗 重建項目湧現 九龍城變天

上期講完啟德站附近樓市，今期《置業安居》帶你到下一個新站「宋皇臺站」。由於新站有出口可到九龍城，令該一帶樓市直接受到刺激，多間發展商亦早已於區內舊樓「插旗」，令該區外貌新舊交錯，湧現了一堆「插針式新盤」。隨着新站的落成，該區本就熾熱的舊樓重建氣氛變得更加高漲，可預見未來重建步伐將更加急速，本報粗略統計，九龍城小小的地方，已有至少十多個舊樓項目正進行重建，數量相當驚人。●圖／文：香港文匯報記者 顏倫樂

宋皇臺站雖然位於啟德發展區內，但遠離啟德私樓群，位置較近的6幅啟德地亦全作公營房屋發展，故新站落成最受刺激的私人住宅群，其實為九龍城及傲雲峰附近一帶。其中傲雲峰屬大型屋苑，提供單位達2,208伙，受新鐵路通車推動，有代理曾統計今年首5個月屋苑已錄得55宗成交，按年多出七成，最新平均呎價為18,755元，亦正邁向2019年歷史高位19,112元。

至於九龍城一帶樓市受到新站的刺激更為明顯，皆因宋皇臺站的B出口就在區內。有代理曾統計九龍城本年首7個月（截至7月26日），二手註冊量錄384宗，比起去年首7個月急升約4倍，箇中原因主要是當中有不少收購註冊個案帶動，反映區內前景備受發展商看好。

「插針式新盤」成區內特色

講到九龍城的舊樓重建潛力，要提一提該區的發展史。作為九龍最早發展的地方，又因為鄰近啟德舊機場，該區樓宇高度過去有嚴格的限制，所有建築全是低矮舊樓。但隨着1998年機場搬到赤鱲角，該區高限已變得毫無意義，再加上位處市區核心，所以早在新站落成之前，該區已經一直是發展商最積極收購的「舊樓處女地」。

然而，由於本港樓宇收購難度不低，須收集八成業權，又要衡量重建後的價值等，令私人財團一直難以發展大型項目，因此過去多年新落成的項目一般都屬單幢樓，僅提供數十個單位，較大型項目已屬太子匯，但亦只是提供110伙（不包括御·豪門及豪門，因分區已屬黃大仙區）。新舊樓宇交錯下，令該區新樓插針式佇立在舊樓群之中。

隨着新站落成，可預計這種插針式新盤未來只會更多。記者當日步出港鐵站B出口，旁邊已看到一個在建地盤，翻查資料才知道是恒地旗下的南角道4至22號，可建樓面約8.65萬方呎，在該區屬於規模較大項目，而同系於福佬村道67至83號也有一個地盤，可建樓面達到9.24萬方呎，估計兩盤可建單位分別都有數百伙。

擬建地下廣場連接啟德

而附近的啟德道、沙浦道、獅子石道、衙前塱道、嘉林邊道、聯合道等等，都有大大小小的重建項目在進行。當中又以市建局地盤規模最龐大。據市建局網頁公布，啟德道/沙浦道發展計劃從2019年展開收購，項目總樓面達51.85萬方呎，當中43.2萬方呎屬住宅，8.64萬方呎屬非住宅，預計10年內落成。

值得一提的是，啟德道/沙浦道發展計劃將興建一個過萬方呎地下廣場，連接至啟德發展區及地下購物街，作為新舊區的交接點；除零售外，亦會有休憩處及活動空間，並透過地方營造注入活力及地區特色。