樓市處高位 置業風險增 用家4招護身「供」略

本港近月新冠肺炎疫情放緩，令去年積聚的樓市購買力得以釋放。翻查土地註冊處數字，第二季住宅物業買賣合約每月平均逾7,000份，投機活動則維持在低水平，包括確認人交易及24個月內轉售在第二季平均每月56宗、非本地買家購買物業平均每月25宗，換言之入市者多以用家為主，如成家立室、換樓等。不過，目前樓價正處歷史高峰，此刻置業的風險比以前增加，用家入市又有何自保方法呢？香港文匯報記者請教專家，特意歸納出「護身4招」，讓讀者了解安全的上車方法，將「撻訂」風險降低。●香港文匯報記者 黎梓田

1、先自行「壓測」了解實力

如果有心儀單位，市民可先進行一個簡單的「壓力測試」，即計算壓測前及壓測後（按息加3厘）的「供款與入息比率」（又稱供款比率或DTI）。供款比率的公式其實相當簡單，即是「每月供款」佔「每月收入」的百分比。如計算每月供款感到困擾，市民可根據當時的按息（現在H按息大約1.37%）以及每月收入（扣除MPF及每月還債），在網上不同銀行的按揭計算機輸入資料後得出每月供款以及供款比率。

如果沒有未供完按揭，樓價低於或等於800萬元，按揭成數最高九成，壓測前供款比率上限為50%，壓測後供款比率上限為60%。如果沒有未供完按揭，樓價高於800萬元，按揭成數最高8成，壓測前供款比率上限為50%，壓測後供款比率上限為60%。值得留意的是，如果有未供完按揭，按揭成數上限、壓測前供款比率以及壓測後供款比率亦會相應收緊（見下表）。市民在計算完供款比率後，最好再到銀行進行預批或者尋求按揭專家意見。

「首置」仍要遵守供款比率

另外，有一種人士買私樓不需要通過「壓力測試」，那就是「首置人士」，只要物業成交時，買家名下不持有其他住宅物業，便屬於「首置」。不過，「免壓測」不等於完全不用計供款比率、不用做壓力測試。金管局規定，銀行仍要計申請人的壓測前供款比率，且要保持在50%內，不過就豁免申請人通過加壓後的供款比率上限要求。

如以首置人士為例，假設月入3萬元，按息為1.37%(以現在H+1.3%計)，貸款期30年，在滿足50%供款比率下，最多可借大約379萬元；如果首置人士月入6萬元，在上述同樣條件下，在滿足50%供款比率後，最多可借759萬元。

2、買保險防傷患失業斷供

如果擔心未來收入有突如其來的變化，例如失業、因傷病無法工作等，一般可以靠額外預留儲蓄應付，最理想做法是預留半年以上供款及生活費以備不時之需。另外，亦可以購買「供樓保障計劃」，可以獨立購買或加購醫療保單。

現時市面上有不少所謂「供樓」保險，產品實質是一份人壽或醫療保險，旨在為投保人建立財政安全網，即使不幸因傷病住院或身故，亦能助其或其家人減輕按揭供款負擔。視乎保單條款，如住院期間，投保人會由保險公司「照出糧」；若投保人不幸身故，受益人則可獲一筆整付賠償以償還樓宇按揭貸款。

不幸身故將獲按揭餘額賠償

另外，多間龍頭銀行都有提供旗下保險公司的供樓保險計劃，包括滙豐的樂安居供樓保障計劃、恒生的置安心保險計劃、中銀香港的安居保樓宇貸款保險計劃 II、東亞的「e優選」供樓保險等。

以滙豐人壽保險（國際）承保的樂安居供樓保障計劃為例，若投保人不幸身故，受益人則可獲一筆整付賠償以償還樓宇按揭貸款。以剛年滿30歲的非吸煙男性為例，剩餘400萬元的按揭供款，年期25年，每年保費約3,964元。同時，大多數這類保險都會提供失業延繳保費，普遍獲豁免繳付到期保費的寬限期延長一年。

3、小心踏入「1000萬+1」陷阱

買家想買新樓時就要留意，一般付款方法都分為即供付款及建築期付款兩種。即供付款指的是購入現樓或樓花後，立即開始供款計劃，發展商亦會願意提供較多折扣。而建築期付款是待樓宇建成，業主收樓後才開始供款，折扣亦會較少。有專家提醒，如果不是換樓人士，都應盡量選擇即供付款，因為比建築期付款更快上會，容易管理風險。如果選擇建築期付款的買家，則有可能在收樓時因為收入下跌、發展商提早交樓而未賣樓等原因無法上會。

「轉會」獲批按揭成數或大減

此外，有一個陷阱值得留意，就是樓價「升過龍」的問題。如果買樓時選擇發展商的「呼吸Plan」，當時樓價剛好在1,000萬元以下，而轉會卻升值至1,000萬元以上，即「1000萬+1」時，業主轉會到銀行就會遇到一個尷尬問題。由於銀行會視這是一份新的按揭，將以最新估值來評估借出多少貸款，業主這時候就有可能無法使用「林鄭Plan」，即1,000萬元的物業可以借到八成按揭，但1,001萬元的物業就最多只借到五成按揭，意味着業主需要抬大筆錢才能轉會，否則就要捱貴息或賣樓套現。因此買家在入市前應先計好數以及盡量預留更多資金。

4、收入非固定宜多作比較

由於銀行同業拆息接近零，大多數人承造樓宇按揭都揀H按，高回贈的H按固然是最吸引，不過亦需留意，不同銀行對於非固定收入人士的評估標準雖然一樣，但亦有「睇得唔準」的時候，提供的「OFFER」可能有出入，因此最好先到不同銀行比較。另外，銀行的估價高低亦是一個參考，但要留意的是，銀行估價高亦可能意味着審批條件會相應收緊。

有按揭專家表示，地盤散工或者飲食業散工，只要工作年資有數年以上並且數年交足稅的話，銀行會要求這些買家提供半年或以上收入證明，亦須包括MPF單及稅單，如果為大公司工作則批核貸款機會較高，最高仍可承造八成按揭。近期受疫情影響，飲食業散工或者機組人員有時連續多日無工開，有某些銀行亦會拒絕批出貸款。