上車天堂天水圍由悲情城市到明日之星

洪水橋發展成動力 兩商業區共逾2200萬呎

天水圍一向是港人上車天堂，皆因區內樓價較外區平，以藍籌屋苑嘉湖山莊為例，5月平均實用呎價為10,828元，大部分單位樓價徘徊在500多萬至600多萬元，屬於不少上車客能負擔的範圍。誠然，天水圍的街市、物價及交通問題等仍有改善空間，但近年政府積極增加區內配套設施，同時正在推進多項大型發展項目，其中旁邊的「洪水橋／廈村新發展區」將與天水圍新發展區形成一個大型新市鎮，另外亦有發展商準備在天水圍站旁邊興建一個樓面達50萬方呎的大型商場，為天水圍帶來新發展動力，使其可望由「悲情城市」變「明日之星」。●圖／文：香港文匯報記者 顏倫樂

天水圍被列入元朗區，早年由於配套差、多公屋，區內人士多為低下階層，失業率和青少年犯罪率高企，加上偶爾發生倫常慘劇，被傳媒形容為「悲情城市」，區內的樓價一向較外區低一大截，亦因此被認為是香港上車客的「上車天堂」。以藍籌屋苑嘉湖山莊為例，根據中原地產數據，5月平均實用呎價為10,828元，雖然對比10年前2011年5月時的4,189元上升1.58倍，但現時大部分成交價在500多萬至600多萬元，屬於現時上車客仍然能承受的範圍。

公道地說，區內樓價之所以較平，原因在於該區存在的一些規劃問題遲遲未解決，包括街市和物價等，而公屋及私樓的建築布局等亦一向為人詬病，加上地處較偏遠地帶，令區內樓價一向低水。但時移世易，政府近年着力於天水圍區內增加休憩設施及社福服務資源，例如興建游泳池及臨時街市等，而不少屋邨商場經翻新後亦煥然一新，為該區注入不少新風貌。

天水圍站旁擬建商業項目

另外，有發展商亦打算於天水圍站附近興建新商場。資料顯示，新地2017年獲城規會批准在天水圍站旁邊發展商業項目，並已獲地政總署批出補地價，興建1幢31層高商場連商廈（包括3層地庫），總樓面約85.65萬方呎，當中近六成樓面為商場，樓面達到約50萬方呎，主要位於地下8層；其餘約四成樓面則為辦公室，涉及約18層樓面，樓面約35.59萬方呎。

值得留意的是，新地商場雖然位於天水圍站旁邊，但實際上被納入附近的「洪水橋／廈村新發展區」東面商業區內（下稱洪水橋新發展區）。而這個龐大的發展規劃，可以說牽動整個新界西區一帶的未來發展。

洪水橋新發展區與天水圍、屯門和元朗緊密連繫，為新界西北的「區域經濟及文娛樞紐」。該新區連接策略性運輸基建，包括港深西部公路、擬議屯門西繞道，以及屯門至赤鱲角連接路和港珠澳大橋，亦鄰近深圳，並與大嶼山的新發展樞紐和大珠三角地區連接。基於其策略性位置，新發展區將提供大量空間作辦公室、零售、酒店及特殊工業等經濟用途。

區內將創15萬個就業機會

據了解，洪水橋日後有兩個商業區，並將設有超過2,200萬方呎的商業樓面，規模相當於中環商業區（中環現時約4,800萬方呎商業樓面）的一半。政府預計，洪水橋新發展區將創造約15萬個就業機會，為洪水橋、天水圍、屯門和元朗的居民提供就近的工作機會，有助改善全港人口和職位的不均分布。

此外，該區亦會提供約6.1萬個單位，公私營房屋比例為51：49。政府曾指，新發展區將有助改善天水圍新市鎮公私營房屋組合及設施提供的不均情況，預計日後新發展區將容納約21.8萬人，當中包括新增人口約17.6萬人。連同天水圍新市鎮計算，兩個新市鎮合共公私營房屋比例將為69：31。工程已於2019年展開，預料首批人口將於2024年遷入。

洪水橋站料2030年竣工

值得留意是，日後洪水橋新發展區會新設一個洪水橋站，最新政府公布2024年動工，至2030年才竣工，但被市場批評速度太慢，令首批居民於入住的首6年無法享用，仍需透過輕鐵站轉車到天水圍或兆康站出入。車站有別於西鐵綫以「服務經營權」營運的做法，以「擁有權」模式興建，日後政府會批出物業發展權或補貼現金方式作補助。

除新建的洪水橋站外，洪水橋新發展區內還預留了一條集環保運輸服務、行人道及單車徑於一體的環保運輸走廊。據了解，這條運輸走廊主要是連接新發展區內的住宅區、就業中心和主要社區設施，日後更會與元朗南發展、天水圍站及現有輕鐵站相互連接。環保運輸服務可能分階段落實。

而上述提到的元朗南發展亦有新眉目，項目位於元朗新市鎮的南面，總面積約224公頃，當中185公頃屬於可發展面積。政府去年提高發展密度，令區內單位數目增至3.29萬伙，公私營比例接近七三比。整個發展區分3個階段（第1、第2及餘下階段）發展，首兩個階段為公營房屋及容納棕地的分層樓宇，最快2028年有首批入伙。