租客能生存 租金自然升

廖偉強 利嘉閣地產總裁

過去十多年香港經濟受惠於內地自由行旅客的消費所帶動，旅遊及零售行業發展非常蓬勃，當中很多遊客必到之核心零售區，其區內商舖價格及租金更年年上升，呎價及升幅更可以說是冠絕全球。尤其以中環、銅鑼灣及尖沙咀的地舖及商場舖的租值最高，近幾年不斷刷新每呎租金新高，而羅素街更成為全球最貴舖租地段。能夠應付這高昂租金的行業大多數是經營銷售名牌服飾、鐘錶及珠寶等的奢侈用品，以及一些針對遊客歡迎而開設的零售店或藥行。

在經濟好的時候，這類行業的生意足以支付昂貴的租金，但自從香港社會運動的出現，來港的內地遊客減少，加上新型冠狀病毒肆虐，不但影響衣食住行等行業，當中奢侈品及高消費的行業打擊更加嚴重。

暴疫夾擊 商戶難頂貴租

在生意一落千丈之下，位於貴租地區經營的行業或商戶都開始因生意困難而紛紛結業，其中最大的原因是敵不過高昂的租金成本壓力。業主與租客的關係十分微妙，雖然業主希望租金越高越好，而租客反之想租金下調更多，但是實際上兩者卻是唇齒相依的關係。

當市道不景氣時，租客沒有生意而付不起租金，就只能選擇結業或離開，結果業主不但失去穩定的租金收入，同時在經濟環境差之下，難以在市場上尋找新租客。故此，如果業主能夠在艱難時刻向租客提供減租優惠，不但可以減低租客的支出成本，同時幫助他們的生意可以經營下去。

疫市減租助復甦利業主

不過，市場上仍然有很多的業主不願意或不容易大幅削減租金，個別原因是他們擔心一但減租幅度大多，就會降低其物業之租金回報率，從而影響物業的整體價值。但業主要明白，讓租客可以經營下去，就有機會等待疫情好轉，市民消費能力回升，各行各業可以受惠於經濟復甦而創造盈利。

當行業形成競爭之下，租金就會慢慢水漲船高，最終的得益者仍然是業主。各行各業面對着高租金的問題，地產代理行業也不例外。

代理天價租舖經營艱難

地產代理行業經營的成本主要分為三大類，分別是人工、租金及推廣，其中以人工及租金所佔的比例最多；因此當市況轉差時，會以減省人手為最先手段，再者是降低推廣費用的支出，而最難解決定仍是租金問題。讀者們可能不知道，地產代理行業支付的租金較其他行業為高，更是當中的表表者，這是與地產代理因業務所需而租用的舖位位置有關。為了方便接觸客戶，地產代理租用的舖位多數是人流較集中的大型商場或街舖，而這類大型商場的發展商會特別地處理地產代理公司的租金，同時限制地產代理公司在商場的店舖數量，這樣造成行業之間為求爭取舖點，以天價的租金去承租舖位，間接不斷推高租金水平。而在過去一年的不理想市況中，地產代理公司仍然要支付高昂的租金，就會變得越來越難以經營下去了。

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