房屋問題重中之重 活化新界先要釋放祖堂地

馬豪輝 港區全國人大代表

特區政府最新一份施政報告提出要切實解決社會的深層次矛盾。報告中指出房屋是香港眾多問題的癥結，不會放棄「明日大嶼」計劃，但此計劃甚具爭議，亦屬長遠方案，故中短期盡快開發新界土地，仍然刻不容緩。要「活化」新界，必須多管齊下，除土地共享先導計劃外，如何釋放逾2,000公頃的祖堂地至為關鍵。中央政府一直支持特區政府依法施政，當局只要在基本法保障私有產權的前提下，追本溯源地正確理解《新界條例》原意，找出符合整體宗族成員最大利益之方案，將可為新界帶來新景象，同時大大紓緩全港房屋短缺的困境，達至多贏。

面積比「明日大嶼」更大

粵港澳大灣區是國家極重視的發展戰略，香港要融入國家發展大局，抓緊難得機遇，必須先透徹理解自身不足，再以新思維作出貢獻。香港本身並非無地可用，但全港111,000公頃土地，卻只有7%是房屋用地，遠低於其他大城市包括倫敦、紐約，甚至是新加坡。事實上，新界8,300公頃的農地中，大量未被發展，當中包括「祖」和「堂」地，即一個氏族共同擁有之財產，佔約2,400公頃，總面積比「明日大嶼」填海造地更大。

全港約有7,300個祖堂地，歷史悠久，分布極為零碎，業權分散，不少已經丟空荒廢，難以作有系統發展。祖堂地往往位處一大塊土地的中央，如未能出售，會阻礙鄰近土地的發展，故此需要透過轉售整合才能發揮土地價值。根據《新界條例》第15條規定，每一個祖堂都須由委任司理（manager）管理，司理須取得當區民政事務專員發出的同意書，方可出售該地段。發展祖堂地最大的困難在於現時實際上的出售門檻極高。過去多年，專員只會在所有宗族成員同意下才會發出同意書，大大增加放售的難度，以致祖堂地及鄰近土地的整體規劃和發展受到極大限制。

過去5年民政專員只就逾300個申請發出同意書，眾多民政專員不同意出售的個案中，基本上都拒絕向司理披露任何關於反對者身份或反對的原因。然而在法律層面上，《新界條例》中並沒有任何條文規定出售門檻或政府處理同意出售申請的程序，沒有訂明即使只有一名宗族成員反對，民政專員便不得給予許可，亦沒有訂明全體成員必須一致同意才可出售。需知道一些宗族成員數以千計，還有不少身處海外或音信杳然，取得他們一致同意是不切實際的。

民政事務局應主動協調

政府近年積極發展新界，不少宗族成員亦嘗試出售祖堂地以配合發展，縱使民政事務總署與鄉議局早於2018年已成立新界祖堂事務工作小組，研究便利祖堂處理土地事宜，但至今商討無果。民政專員處理祖堂問題上不作為，令祖堂地發展無期。專員其實有責任根據公法及行政法（public and administrative law）處理申請，並有「查究的職責」（Tameside duty），在決策之前作出充分的查究，採取一切合理步驟了解所有相關的資料，查詢適用的中國習俗和反對的理由，並將大部分宗族成員的整體利益納入重要考量後，決定應否同意出售土塊。

事實上，港府在1982年起實施地區行政計劃，當中民政事務專員作為政府在地區的代表，被賦予「確保透過部門之間的磋商及合作迅速解決地區問題」，以及「當工會、法人團體與居民之間有爭議時，擔當調停的角色」等職責。民政專員應該更主動承擔職責所在，例如在祖堂地交易出現紛爭時進行調解，充當中間人的角色，起碼讓雙方有溝通協商的渠道，知道大家支持及反對的理由，而非推搪塞責，任由祖堂地束之高閣。

應以宗族成員利益為依歸

過往法庭曾在個別案件中根據就該案件提出適用於有關祖堂地的傳統習俗之證供，指祖堂地交易要取得宗族成員一致同意，但也有判例說明只需要各房負責人同意即可。因此，要打破祖堂地難以出售的僵局，應按照傳統習俗，「一處鄉村一處例」處理，若有關交易得到宗族各「房」或分支的負責人（而無須全體宗族成員）的支持，民政專員便應給予同意。

按照《新界條例》，民政專員的確有酌情權去因應實際情況，為維護宗族成員的整體利益而主動促成交易。

土地是香港的稀有資源，面對嚴重的住屋短缺，不應再容許個別宗族成員以不合理的要求或藉口，阻止大多數成員的出售意願，進而阻礙有潛力的土地的發展，這明顯不符合香港社會的整體利益。行政長官在施政報告中強調，從管治角度，如房屋問題未能解決，社會難以長治久安。

無論如何，祖堂地問題一日未能解決，對發展大局有根本性影響。韓正副總理早前已表明，任何有利於保持香港長期繁榮穩定，中央會全力支持，特區政府只要多聽各界意見，擺脫僵化程序，大家團結一致，必定可令港人安居樂業，香港將會更加繁榮穩定。

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