【按揭解碼】零成交價物業惹按揭疑慮？ 拆解送契與法庭判令之別

莊錦輝 星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁、特許金融分析師

在香港二手樓交易中，買家要注意的事項特別多，例如留意樓契是否齊全並且都屬於正契，又要慎防原業主有其他負債，一不留神就有機會招致損失。近期有打算置業的內地專才就向筆者請教，其相中的物業，業主過往是透過法庭離婚判令、以零成交價從前配偶手中取得業權，擔心會對申請按揭構成風險，但事實上這類涉及法庭判令與無償過戶的物業，在法律性質及銀行按揭審批的邏輯上，存在本質上的差別，所以亦有銀行願意承造按揭。

銀行界對無償轉讓的物業存有戒心，主因在於這種以零代價或遠低於市價轉讓物業（俗稱「送契樓」）有嚴重的業權風險。根據《破產條例》規定，若原業主在無償轉讓物業後的5年內被頒布破產，破產管理官或債權人有權向法庭申請撤銷該次轉讓，並將物業收回以清償債務。

一般律師如發現物業曾經以送契形式轉讓，都會格外審慎，未必會給予良好業權（Good Title），而為了避免承擔業權隨時被追討的風險，全港絕大部分銀行對於5年內曾進行無償轉讓或送契的物業，態度均極為審慎，基本不會批出按揭貸款。

在查冊及法律文件表現上，送契樓有其非常鮮明的特徵。最明顯的特徵是土地註冊處的查冊紀錄中，該次轉讓的代價（Consideration）會顯示為零，或者註明「無代價轉讓」（Deed of Gift）。此外，轉讓契據（Assignment）上的代價條款會列明為「Nil」，且契據內完全沒有買賣雙方支付樓價及簽收訂金的條款。

法庭離婚判令不等於送契

然而，經由法庭離婚判令獲得的零成交價業權轉讓，性質與一般私下的送契樓截然不同。由於這類業權變更背後有家事法庭的正式判令（Court Order）作為法律依據，屬於法庭依法作出的財產拆分安排，而非原業主為了逃避債務而進行的私下轉讓。原業主的債權人日後極難向法庭申請撤銷該項判令，過戶的業權完整度及合法性均獲得充分保障，並不受到常規送契樓5年破產追討期的限制。

市場上亦有一至兩間銀行接納這些因法庭命令而轉讓業權的按揭申請，不過最高按揭成數僅為樓價之7成，並不能透過按揭保險申請高成數按揭。

除了夫婦離婚，由法庭判定物業歸屬外，其他情況例如有業主離世，物業由後人繼承，這些無償轉讓個案得到法庭令或政府同意，業權獲得保障。所以買家在遇到零代價轉讓的物業時毋須過分恐慌，關鍵在於分清背後是私下送契抑或法庭判令。只要土地註冊處已有清晰的法庭判令登記，且代表律師確認業權完整，銀行普遍會按正常程序審批按揭。