以產業主導模式開發 洪水橋片區展現新思維

蘇穎筠 高力估價及諮詢服務高級董事

北部都會區首個「片區開發」試點已批出，洪水橋/廈村「片區」項目由中國海外發展、招商局置地、華潤置地、中國旅遊集團、京東集團及信和置業旗下公司合組的財團以10.3億元投得。 市場有意見認為金額偏低，然而這個價格不能單純當作地價看待。

中標公司除發展自身土地外，須為政府完成前期土地平整，包括兩幅企業及科技園用地及一幅政府設施用地，合共約5.1公頃，並於2028年底前交還政府。其後亦要發展休憩設施、步行街及行人路，於2030至2033年分批交付。 傳統賣地多為熟地，發展商可即時開工，今次卻包含以上提及的工程成本與時間投入，兩者難以直接比較。財團最終只保留約3.6公頃土地的50年使用權，前期資金投入明顯較大，須靠3,000多個住宅單位帶動現金流，並以長期營運智慧物流設施的租金及產業增值取得回報。

今次採用「雙信封制」，評分重點已不止於出價高低，而是能否引入龍頭企業與策略性產業、投資規模、發展速度及就業創造。發展商初期態度觀望，需要時間與產業公司溝通合作。不少產業企業在港發展經驗有限，對本地市場亦未算熟悉。對投標者而言，除資金實力外，更關鍵是短時間內組成產業夥伴團隊。今次財團有京東作為龍頭企業及牽頭營運商，承諾較標書要求提早約41個月投入營運，並提供逾15,000平方米的智慧物流中心，這類產業資源在評分上相信有明顯優勢。經此一役，市場會更清楚政府要求，日後組隊合作應更順暢。

建議就實況適度優化發展

今次以「產業主導」為核心的「片區開發」模式，反映政府正透過更靈活及多元化的土地發展安排，吸引具策略價值的產業落戶香港，並為北部都會區日後推展大型綜合發展項目提供重要示範。擬於本年底招標的粉嶺北片區同樣採取「住宅加產業」組合，以住宅發展收益支撐前期土地平整及產業設施投資，有望為同類項目的財務安排及推展模式提供參考。由於片區開發項目規模龐大，前期資金投入較高，加上目前資金成本仍然偏高、住宅市場處於整固階段，以及產業營運回報往往需較長時間方能實現，發展商在參與同類項目時難免保持審慎。因此，未來政府可考慮在招標條款、項目規模、產業配套及發展時間表等方面作適度優化，以提升項目的可行性及吸引力，並鼓勵更多具實力的市場參與者投標。