【行業分析】私人遊樂場地契約續期關鍵 會所需爭取可持續方案

華坊諮詢評估董事總經理 盧銘恩

香港多個私人體育會長期透過私人遊樂場地契約（Private Recreational Lease，下稱「PRL」），以免地價或象徵式地價使用政府土地。隨着首批新政策下的租契即將到期，這項醞釀多年的改革已由政策討論正式進入估價、續約及談判階段。文化體育及旅遊局早前確認，由私人體育會持有的27幅PRL用地中，15幅租契將於2026年底到期。當局已陸續與相關會所會面，解釋續約程序及地價要求。會所若希望維持私人營運模式，獲准續約時須繳付相等於全數市值地價三分之一的地價；地價可分期繳付，亦可按地政總署既定程序就估價提出覆檢。

市場容易把三分之一市值地價理解為一般土地價格直接打折，但真正關鍵是全數市值地價如何評定。政府曾表示，地政總署一般以沒有任何建築物的土地價值為基礎，同時考慮續契所訂明的土地用途及條款，包括附屬設施的使用限制，以及向外界團體開放設施的要求。筆者認為，估價不能只按地段及面積決定。規劃用途、准許的體育及附屬設施、地盤形狀、出入口、斜坡和綠化範圍、歷史建築保育責任、發展限制及公眾開放義務，均可能影響土地價值。不同會所的設施及契約限制各異，即使位置相近，亦不宜直接採用劃一單價。會所在收到政府估價後，應先了解估價日期、土地用途、比較案例及各項假設，而不宜只要求減價。筆者建議可審閱政府估價的基礎，識別未被充分反映的契約或實際限制，編制獨立估值及市場理據，並協助會所提出覆檢、專業陳述及後續談判。

談判結合財務營運 提升續約成效

據市場消息，個別會所涉及的地價可能由數千萬元至超過一億元不等。地價即使分期繳付，仍會影響未來多年的現金流。筆者認為，會所應同步評估首期款項、利息、會員費調整、設施維修、翻新工程，以及增加公眾開放所需的人手、保安和管理成本。在與政府商討時，筆者建議將土地限制、財務承受能力、營運需要、體育貢獻及公共開放承諾整合成一套清晰可行續約方案。談判目標不應只是把地價壓至最低，而是爭取政府可以接受、會所能夠負擔、會員可以理解，並讓公眾和本港體育發展同時受惠的長遠安排。越早完成估值及營運準備，會所在續約過程中便越能掌握主動。