相當於5個曼哈頓！滙豐報告：北都區長遠貢獻GDP達13%

（香港文匯報記者 馬翠媚）銀行作為百業之母，其資金投向與風險判斷向來是經濟「晴雨表」。滙豐昨日發布長達32頁報告「唱好」北部都會區，並首次以系統性框架評估北都區投資價值。該行預測，北都區發展長遠有望為香港GDP帶來至少13%貢獻，其中4個百分點來自科技相關活動，料科技產業對GDP貢獻由現時6%提升至10%。報告同時明確指出八大跨行業機遇，並披露已安排一系列專家活動，邀請有興趣的投資者深入了解北都區全貌。滙豐此舉被市場解讀為外資對北都區信心升溫的明確信號，亦反映項目正從政府規劃階段，轉向實質建設與資本參與的新階段。 

滙豐環球投資研究最新發表報告，以一個場景作為開篇：「2035年，你坐在一輛無人駕駛的士上，駛過新界北，左邊是沙嶺數據集群，右邊是港深創科園，前方是大學城的醫學院校舍。」這不是科幻電影場景，而是北部都會區的核心地帶，亦是香港史上最龐大基建工程。報告指出，北都區總開發面積達3萬公頃，佔全港土地面積三分之一，面積相當於五個曼哈頓。整個區域規劃可容納250萬居民，等同現時全港三分之一人口，同時新增50萬個住宅單位和50萬個新就業崗位。

3萬公頃規模 須多元融資框架

報告引述中國建築國際估算，北都區項目終極投資規模將突破3萬億港元，大約相當於特區政府一個財年總開支約5倍。僅未來5年至6年，標準普爾估算前期投入已達3,600億元，相當於機場三跑造價的2.5倍。面對如此龐大的資本需求，報告認為單靠傳統賣地收入或政府直接支出難以支撐，必須建立多元融資框架。政府今年5月已將基建債券及可持續債券的借款上限由5,000億元提升至9,000億元，同時從外匯基金撥出1,500億元應急，並成立新田科技城公司等法定機構，各獲注資100億港元以靈活營運。

政策層面，北都區獲中央及特區政府頂層支持，同時納入香港首份五年規劃，政策逆轉風險相對較低。報告指出，在國家「十五五」規劃框架下，香港角色正由「超級聯繫人」升級為「積極貢獻者」，北都區正是這一角色轉變的實踐場景。

報告特別強調深港融合的戰略價值，引述世界知識產權組織數據指出，「深圳—香港—廣州」已是全球最大創新集群。北都區的獨特定位是「互補而非複製深圳」，香港擁有國際級大學、普通法制度與資本市場，深圳則具備龐大企業研發基地、工程人才與製造供應鏈。北都區正是連接這兩套體系的實體平台，其成敗關鍵在於能否真正打通人員、資金、數據的跨境流動壁壘。

重點需培育可持續經濟活動

報告不諱言，北都區屬香港史無前例的大型發展計劃，政府與各私營參與方需要面對龐大前期資本投入、風險回報平衡、引導私營資金參與等一連串難題。報告以科學園為例，指出「一個真正的科技生態系統需要數十年才能成熟，北都區不太可能例外」。過往大型基建如高鐵、沙中線均曾出現超支與延誤，北都區的執行風險不容低估。

然而，報告強調今次有明顯分別，包括北都區已納入國家及香港的五年規劃，政策逆轉風險相對較低；多個核心區域在項目公布前已在規劃或施工中，並非由零開始；鐵路融資安排已落實；專屬工業園區公司已成立；立法工作正在推進。分階段發展與多元土地批出模式，亦使項目更能適應實際需求變化。

報告提醒，評估北都區成敗，重點應看長遠能否培育可持續的經濟活動，不宜過度糾結個別工程是否如期完工、會否出現超支。建議投資者聚焦已有落地進展的核心項目，切勿假設整份宏大藍圖可完全按時間表兌現。

利好地產工程等行業 恒地新地前景看俏

滙豐報告梳理出八大直接受惠北都區的行業，涵蓋地產、建造工程、公用事業、鐵路及交通、數據中心、電訊、無人駕駛的士及金融。同時，該行又點名14家相關企業，並對大部分企業持正面看法，惟並非一面倒。其中，恒地（0012）和新地（0016）等農地大戶被視為主要受惠者，獲看好有望釋放農地價值，而新世界發展（0017）雖同樣持有農地，惟報告指其項目推進節奏或較同業保守。

被點名公司涵蓋港股、美股及A股。港股方面包括：恒地、新地、新世界發展、華潤置地（1109）、中國海外發展（0688）、中國建築國際（3311）、中電控股（0002）、港鐵（0066）、中銀香港（2388）、東亞銀行（0023）及新意網（1686）。美股方面則有小馬智行及文遠知行。A股潤澤科技亦在名單之上，該企業負責興建沙嶺超大型高端數據中心。

報告按行業分析受惠彈性與風險差異。公用事業、工程承建商、交通營運商及數碼基建供應商屬直接受惠、風險相對偏低板塊，政府投資及區內需求上升，可直接轉化為資產擴張、工程訂單及經常性收益。地產股具可觀資產淨值（NAV）向上空間，但最終成效取決於農地改劃進度、基建落成時間、企業融資成本及財務實力。銀行則主要透過基建貸款及企業融資，間接分享北都發展紅利。

農地儲備有望釋龐大價值

報告指出，恒地及新地於北都持有大量農地儲備，土地改劃及規劃調整有望釋放龐大資產淨值。華潤置地及中國海外憑藉國企背景及大型項目執行實力，有機會承接北都多個重點發展項目。新世界發展同樣持有約1,200萬方呎北都農地，惟滙豐判斷集團項目推進節奏或較同業保守。

洪水橋地並非地產項目 入標反應屬正常

作為北部都會區頭炮推出的「片區開發」試點項目，備受市場關注的洪水橋/厦村試點地皮早前截標，僅接獲兩份標書。其中，恒地獨立入標，另一份由中國海外、信和置業、京東集團、招商局置地、華潤置地（海外）及中國旅遊集團等六大企業合組財團競投，新地、長實、新世界等本地龍頭缺席。有解讀指發展商參與意慾冷淡，惟滙豐最新的報告提出另一層分析，指問題不在「無興趣」，而在「門檻較高」。

「雙信封」評分 純建屋賣樓難入場

滙豐報告指出，是次試點有別傳統賣地，首次採用「雙信封」模式—地價只佔評分三成，七成看非價格承諾，包括引入產業、創造就業、營運工業設施。投標方除興建住宅，亦要負責建設及營運產業設施，這類綜合能力並非傳統地產商普遍具備。換言之，單純「建屋賣樓」已不足以入場，發展商更需要證明其有營運產業生態系統的能力，甚至要與科技企業、產業營運商結盟，方能滿足佔七成評分的非價格承諾要求。

報告強調，投標組合「比標題數字更令人鼓舞」，既有本港龍頭獨立入標，亦有本地發展商、科技企業與中資機構合組財團，反映市場存在真實興趣，只是能消化複雜性的參與者暫時有限。報告同時點出一個更廣泛的問題：北都區的商業模式要求發展商由「建屋賣樓」轉型為「產業營運商」，這種能力轉型需時，政府亦需持續調整政策以擴大參與者基礎。

未來數月，北都區首批私人住宅項目開售表現，將是檢驗市場信心的另一重要指標，這將直接反映買家，包括本地居民與跨境置業者對北都前景的實際信心。其中，作為古洞首個新盤、會德豐地產旗下PARK SILICON系列第二期PALO SPRINGS，早前首輪發售100伙，即日沽出56伙，單日套現近4.17億元。另外，恒地旗下古洞北新盤北都滙，已獲批預售樓花同意書，預計本月底至下月初接力推出市場。