樓市連升後的思考：北水、人才與息口的博弈

傅臨 經濟學博士、經濟學家

來自土地註冊處的數據顯示，2026年上半年全港整體樓宇買賣登記共計49,955宗，創下五年新高，交易總額超過4,100億元，亦突破四年半峰值。在整體經濟回暖、市場需求強勁和發展商貼市定價去庫存等諸多因素帶動下，樓市信心恢復和交投回暖已是不爭事實。

根據中原地產統計，上半年全港一手私人住宅買賣合約登記1.24萬宗，交易金額為1,506.98億元，創下31年來半年度歷史新高。值得注意的是，上半年內地買家登記量達9,776宗，交易金額超過1,071億元，宗數、金額均為歷年同期最高水平。折算下來，內地買家上半年人均入市金額達到1,097萬元。

料迎急升後理性調整

筆者認為，上半年樓價累計升幅超過一成，成交亦有放量，未來大市將在急升後進入理性的橫盤整固期。事實上，近來數周市場機構的數據對此已有所反映。可以說，需求並未憑空消失，只是市場在消化先前的漲幅後，面對內地資本（即「北水」）調配難度、人才轉化節奏與息口走勢不確定性時，所進行的必要的自我修正。

長期以來，「北水」被視為香港樓市尤其是高端住宅市場的核心購買力。然而，當前「北水」南下的邏輯發生了調整。在過去一段時間，內地監管部門對跨境資金流動、違規資金出境及非法跨境證券交易實施了嚴厲的專項整治與開戶審查。這顯著增加了內地資金直接調撥赴港置業的難度。特別是對於需要大額資金支付首期的高價住宅與新盤而言，資金離岸通道的審查趨嚴顯著拉長了交易周期，甚至直接抑制了一部分潛在買盤的入市能力。

不過，已成功在離岸積累沉澱的存量「北水」，對香港核心資產的配置需求依然堅挺。一手成交中的內地買家比例仍維持在較高水平。這表明，「北水」並非簡單地全面退潮。在監管嚴堵違規資金出境的背景下，倚重「新增內資匯入」的中端與次核心區住宅受到的資金擠壓較為明顯；而依託「現有離岸資本」的極少數核心豪宅，價格依舊較有韌性。

如果說「北水」的分化決定了中高端資產的資金供給，那麼新來港人才，則對樓市剛性需求影響較大。根據立法會秘書處在2026年6月發布的報告《育賢匯才，賦能香港：打造國際高端人才集聚高地》，自特區政府推出多項招攬人才措施以來，已有30萬人才來港，其中70%為40歲以下年輕人才；亦有超過25萬受養人抵港，其中包括約15萬名18歲以下受養子女。這批高學歷、高收入的人才及其隨行家眷，為香港帶來了龐大的人口增量。例如，通過高端人才通行證（「高才通」）計劃抵港的人才已超過11萬宗，獲批續簽的高才月薪中位數約為4萬元，約四分之一月薪達8萬元，可見他們在市場上具備相當競爭力，整體收入水平可觀。

來港專才購買力尚待爆發

舉家遷居的新來港人士雖帶來可觀的剛性需求，但現階段仍呈現出較為明顯的「租務強勁、買賣觀望」的特徵，「轉租為買」的臨界點並未全面爆發。在筆者看來，內地資金出境監管同樣限制了部分人才將內地產權變現作為香港購房首期；同時，面對外圍高息環境與本地樓價整固，不少人才選擇先租房觀望，等待獲得永久居民身份或息口走勢明朗化後，再認真考慮入市。

在資金與人口等中長期因素之外，息口依然是短期內決定買家入市決心與市場流動性的核心考慮因素。港元聯繫匯率機制決定了香港基準利率受制於美聯儲政策。美國的通脹粘性與經濟韌性並存，使得美聯儲貨幣政策轉變的節奏充滿變數，亦使香港的息口變化仍未明朗。市場對加息預期波動，無疑拉長了買賣雙方的心理博弈周期，使得大部分買家在入市時保持理性，拒絕盲目追高。近來，銀行貸存比率處於甚低水平，且資金成本略有紓緩，故部分放貸流動性較為理想的銀行提高按揭回贈以積極增加樓按、主動吸納客源，配合發展商貼市開價策略，在一定程度上可提供入市誘因、帶動交投，但仍不足以支持樓價長期大幅上升。

筆者預計，未來的香港樓市正進入由合規資金、真實居住需求與收益率驅動的分化時代：內地對跨境非法資金監管的常態化，意味着市場將更加依賴離岸存量資金對優質核心資產的配置。

樓市成交表現料分化

獲批人才雖然主要以租賃形式支撐了基本盤，但要將龐大的租賃需求轉化為買賣市場的上漲動能，仍需等待跨境資金匯劃渠道的順暢以及息口壓力的實質性緩解。擁有不可複製地段、成熟配套及穩定租金回報的核心區物業，將繼續受到資金追捧。

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