北都大學城擴容提質 發揮「三區一城」協同優勢

蘇穎筠 高力估價及諮詢服務高級董事

北都大學城正由院校擴建計劃，逐步提升為政府提出的「一城五元素」發展模式，打造融合教育、科研、產業、人才和城市發展的綜合生態圈。政府最新規劃將洪水橋／廈村、牛潭尾及新界北三個核心校園區由約100公頃擴展至約300公頃，連同周邊產業及社區用地，整體規劃範圍超過1,000公頃。三個城區將分別聚焦應用型教育與智能製造、生命健康及人工智能，以及藝術科技與產業轉化，形成「三區一城」互補發展格局。

洪水橋用地由約9公頃大幅增至22.4公頃，三幅土地面積分別為12.7公頃、5.3公頃及4.4公頃，計劃於兩個月內招標。其中最大用地將分期發展，首期約5公頃預計於今年底完成土地平整。是次擴容既回應社會對大學城加快落地的期望，亦透過分期推展方式，讓項目按實際需求循序發展。

洪水橋先行 發揮先導作用

洪水橋首批用地預計於2026年底交付，港鐵洪水橋站亦有望於2030年投入服務，並可配合元朗、天水圍及屯門現有交通和社區設施。相比之下，牛潭尾及新界北首批土地分別預計於2028年及約2030年推出，相關配套仍需逐步完善。洪水橋不僅是首個落實的大學城片區，更可發揮先導和示範作用。其價值不應只以供地規模衡量，更在於驗證校園建設與交通、住宿、商業服務及社區發展之間的配合程度。院校進駐後的收生規模、通勤模式、宿舍需求及設施使用情況，均可為牛潭尾及新界北未來的土地配置、基建安排和供地節奏提供參考，減低規劃與實際需求出現落差的風險。

目前三幅用地雖已公布將陸續招標，惟土地用途、規劃細節及地契條款等資訊仍有待進一步交代。考慮到院校及投資者需進行財務評估、內部審批和策略部署，政府宜及早公布更完整的發展框架，讓持份者有足夠時間作準備，提升方案可行性及投資意願。

當局亦可借鑑洪水橋「片區開發」模式，優先統籌交通基建、公共設施及各方權責，並配合清晰的批地及履約安排，提升整體發展效率。地契條款在確保教育及科研用途的同時，亦可為跨校共享、產學合作及未來設施升級保留適當彈性，讓土地資源更有效運用。

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